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红商网讯：传统零售业快速上涨的租金不仅侵蚀着零售业的利润，而且还使零售业逐渐淘汰物美价廉商品，侵害消费者特别是低收入消费者利益。同时，高租金正在改变城市商业布局并使商家调整经营策略，一些主要经营中档品牌商品的商家逐渐撤出城市中心区的繁华地带；大商场都在调整经营策略，将利润较高的国际名牌和高端品牌作为经营的主要方向。众多的大型商业企业只服务于少数高端消费者（即消费得起普遍千元以下的消费品的消费者），大量中等收入（月收入在5000元~8000元）及以下的消费群体逐渐地被大型商场与购物中心排除在外。这使大型百货商场与购物中心经营处于千店一面、顾客逐渐减少、商品不打折就少有人买的尴尬境地。
近年来，国内各大城市商业用房的租金持续上涨。据媒体报道，2011年许多城市零售企业反映租金上涨了10％。而据笔者调查了解到的情况，北京有些临街的商业企业铺面租金2012年的涨幅甚至达到了20%~30％，而一些餐饮企业的用房10年内竟涨了四五倍。北京某大型购物中心的店面租金3年内就涨了一倍，一些大型百货商场内的供应商抱怨扣点跟着销售额不断上涨。一些新建的社区，虽然规划建设了配套的社区商业设施，但是因为租金过高（每日3~5元/平方米），铺面房一直闲置，社区小商户均无力承租，由此给小区内居民生活带来不便。
另据媒体报道，2012年一季度，北京市中心的东方广场一直保持全市最高租金水平，首层租金保持在每月每平方米2600~3500元(约合日租金86.7~116.7元)，而2010年三季度，东方广场首层租金只有每月每平方米550~2400元(约合日租金18.3~80元)。即使像北京首都体育馆这样常年举办的、以附近中低收入居民为对象的服装及生活用品展销会的摊位费，也已经上涨到每天1000元（约4~5平方米）左右，商业地产租金上涨之快可见一斑。
从2012年起，北京多家商超将陆续迎来租约到期时限，有业内人士担心租金的大幅上涨，很可能会引发承租能力较低业态的大规模关闭，首当其冲的是进入中国较早的外资大型超市卖场，太平洋百货的“悲剧”或将在全行业上演……
租金快速上涨侵蚀零售业利润
2012年以来，国内经济增速开始放缓，居民消费增长也十分有限。2012年前三个季度我国零售业连锁百强的平均销售额增速还不足10％，大型零售业特别是百货业销售额与利润下滑是一个普遍现象。一方面源自网购的竞争和人员工资上涨，另一方面不断上涨的租金也在侵蚀零售业利润，很多零售商抱怨，不断提高的商业租金与扣点使其增加的收入都被地产商拿走了。
高租金使零售业逐渐淘汰物美价廉商品，侵害低收入消费者利益
为应对不断上涨的租金成本，零售商在逐渐淘汰物美价廉的产品。各大百货商场和购物中心，经营策略都在向着精品、国际名牌甚至奢侈品等高端和高价产品作调整。在超市的经营中也有类似情况。近来北京的消费者发现，许多超市经营的牙膏都在10元以上，原来几元一支但止血与清洁效果非常好的洁银牙膏、中华药物牙膏等在大多数超市已不见踪影。义利食品厂生产的大果子面包是北京人的传统食品，经几次提价目前在大多数超市也找不到了。有些传统食品如北京六必居的酱菜不得不在超市中销售，平均十几元一斤的价格也让大多数老北京消费者对其失去了购买兴趣。在药店同类药品商家只卖贵的，一些价格低廉并具有同样功效的药品，因商家获利甚微不愿卖，使生产企业不得不停止生产。在餐饮业方面，一些经营几元一餐的包子、面条和盖饭的小餐馆越来越少。总之，不断上涨的租金正在侵害消费者特别是低收入消费者的利益，它让全社会的收入分配不均的状况日益严重。
高租金拉大线上线下商品价格差，使传统零售业生存陷入困境
从全球来看，伴随电子商务的发展，越来越多的消费者选择线上购物已经成为一种趋势。因为与传统的购物方式相比，网购具有更容易进行货比三家、消费者可以足不出户实现购物和相对较低的商品价格等多种优势。但是，近年来在我国包括大量中老年人在内的越来越多的消费者选择网上购物，最重要的原因是网上商品比大商场或购物中心的同类商品价格低得多，例如服装类商品前者会是后者价格的2/3到1/3。面对如此大的价格差，一个理性的消费者有什么理由专选贵的而不买便宜的呢？由于租金一般会占销售额的20%~40％，并在商业总成本中所占的比重较高，所以其快速上涨往往成为百货商场与购物中心商品价格迅速攀升的重要推手。尽管近年来劳动力成本也在上涨，但长期以来商业职工的工资收入几乎是服务业中最低的，逐渐提高商业职工工资水平有利于收入分配趋向于更加公平，属于企业成本合理上升范围。在大商场商品价格不断上涨的同时，电子商务却依靠其无店铺租金和低成本的快递维持了具有绝对竞争优势的低价格，从而不断拉大线上与线下商品的价格差，致使传统零售业的生存逐渐陷入困境。
高租金正在改变城市商业布局并使商家调整经营策略
2012年以来，受国民经济增速放缓的影响，全国居民消费增速也有所下降，各地零售商与去年相比均感到生意难做。但商业地产的租金却一路上扬，一些小型商业企业（包括超市）、餐饮企业因难以承受铺面租金的上涨而不得不退出市场；另有一些商家被迫提高产品价格与经营产品和服务的档次；还有一些主要经营中档品牌商品的商家也在逐渐撤出城市中心区的繁华地带；而大商场都在调整经营策略，将利润较高的国际名牌和高端品牌作为经营的主要方向。这种大型商业企业经营普遍高端化的趋势，一方面使各大商场购物中心经营趋同化；另一方面众多的大型商业企业只服务于少数高端消费者（即消费得起普遍千元以下的消费品的消费者），大量中等收入（月收入在5000元~8000元）及以下的消费群体逐渐地被大型商场与购物中心排除在外，其生意自然会走下坡路。加之高端国际大牌奢侈品均自办专卖店，只有百货店给足了好处才会进入；国内中档大众品牌因在高租金下难以盈利，也开始纷纷自建销售网络逐渐撤出百货店；与此同时，国内外各大品牌商也在网上开拓销售渠道，这一切均使大型百货商场与购物中心经营处于千店一面、顾客逐渐减少、商品不打折就少有人买的尴尬境地。
高租金使大型百货商场不再用心经营商品，转而主要从商业地产经营中获利按照经济学有关“经济人”的假设，在市场经济条件下企业会自动地寻求利润的最大化。从目前国内的情况看，近年来商业地产租金快速上升，经营地产比经营零售业更容易获利，商家自然会选择经营风险最小、付出努力最小且收益最大的行业，即放弃经营商业改为主要经营地产。目前大城市中的大型百货集团均是“大房东”或“二房东”，几乎都是通过与供应商联营或直接出租店内摊位的方式经营获利。这样一来，我国大型百货企业长时间不再经营商品，过去积累的经营商品的经验也渐渐失去了，多年来也不再从高校引进经营商业方面的人才。
面对网络销售强有力的竞争，有专家建议百货业要转变经营方式，要从联营为主转为自营为主。事实上到目前为止，百货业依靠商业地产以联营的方式仍然可以以最小的风险与代价获利，只是因为方方面面的原因近两年的获利有所下降。因此，当前让百货业自冒风险转为自营缺乏足够的动力。据笔者估计，只要租金能够持续上涨，百货业就不会在经营方式上有重大改变。即使假设由于国内外大环境不理想致使供应商销售状况普遍不好，“房东”租金收入有所下降，也仍然会比百货业自营风险小且收入更稳定。再退一步说，即使百货业在网络销售的竞争中逐渐萎缩，“房东”仍然可以将商业用房出租给出价更高的非百货业经营者继续获利。
可见，高房租不仅侵蚀了商业利润，损害了消费者的利益，或许还会通过降低传统零售业的竞争力加速其萎缩。而控制已经很高的商业租金快速上涨的步伐，以使传统零售业能够减轻成本压力健康地发展，对于促进居民消费、扩大内需有着十分重要的意义，政府是否应该对此采取必要的调控措施呢？
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