红商网讯：2012年12月，这是一个许多零售商不愿意面对的月份，因为年底意味着涨租。
位于北京地铁4号线角门站的美廉美大卖场内，卖场的许多租户打出了清仓、撤店的标牌，这些准备撤走的店铺大约有40％，在记者的询问下，一位租户告诉记者：“租不起了。房租一到年底就涨，今年更是涨了20％，生意又不好，做不下去了。”
当然，对于房东美廉美，日子就舒坦多了。毛利下滑了，多辟出一块地方出租，租金就抵消了毛利下滑带来的损失。
眼下，国内许多零售企业，尤其是区域零售企业越来越尝到了日进斗金(租金)的甜头，也正基于此，这些区域零售企业也愈发追逐地产份额，无意间放大了地产带来的效应。
摊子越来越大
在四川成都流行着这么一个段子：成都伊藤洋华堂双楠店5年后租期到期，到期之后谁来接盘？伊藤洋华堂绝不自建物业的路子能不能走得通？
在成都本土零售商看来，伊藤洋华堂只租不建的做法有些固执。
不仅是成都本土的零售商，全国的零售企业似乎已成习气：除了以便利店业态为主的零售商，但凡稍具规模的，几乎均涉及到商业地产，甚至住宅地产。
因项目需求拿地，再用土地招商、收租、做各种购物中心，以此形成循环。而也正是这样的循环，零售商的地产雪球也会越滚越大。
湖南步步高近几年在湖南省各县市的布局就是一例。
面对近年租金上涨凶猛的成本压力，步步高董事长王填曾经强调：“最近三年来，我们完完全全是在给地产商打工。”不过，步步高在给地产商“打工”的同时，也在快速发展着自己的地产，即在各三四线市场大力发展“超市+百货”项目，同时将发展区域延伸至江西省。
据王填透露，步步高下一步会考虑来四川发展，在四川的中小城市或者做大型购物中心，或者与地产商合作做大型城市综合体。“像南充、绵阳这些具有潜力的二三线城市，我们都在洽谈合作方案。”
在东北辽宁，同样的雪球也在兴隆大家庭滚着。
4月，兴隆大家庭位于鞍山的14万平方米商场已经建造完毕，将在两年内完成装修开业，成为辽宁省最大的单体商场之一。
5月，兴隆大家庭与齐齐哈尔市富拉尔基区签约购物中心项目。这次签约的项目总投资15亿元，占地面积7万平方米，规划建设面积30万平方米。
6月，兴隆大家庭与葫芦岛市同样签约建立城市综合体项目，总建筑面积65.3万平方米，预计投资40亿元，是集高端大型购物中心、文化广场、甲级写字楼、商务公寓为一体的“标志性城市综合体”。
7月，营口市大石桥市的兴隆大家庭摩尔世界项目开建，据说总投资超过50亿元，建筑面积170万平方米，是一个和国际接轨的现代化商业综合体。
与步步高相比，兴隆大家庭的项目更是一个比一个大，投资金额也逐日攀升。
高增长背后
显然，这样的投资所带来的回报是立竿见影的。
2012年1~9月，步步高实现营业收入73.78亿元，同比增长17.42%;净利润2.47亿元，同比增长33.29%。预计全年净利润增长三成以上，高于行业平均增速。
“一方面是由于公司开店速度加快，经营效率明显提升，另一方面是因为我们大力发展Mall。”王填所说的Mall，大多其实都为自建物业，不仅免去给地产商打工的烦恼，还为其带来了租金收入。
平安证券分析员认为，步步高2009 年之后将百货独立出来，实行事业部制。目前步步高百货业态共 22 家，其中一般百货 18 家(自有物业面积 50 万平米，约占 40%)，购物中心 4 家(全部为自有物业) 。百货业态近两年收入增速约 30%以上，利润增速高达50%，已经成为公司的主要利润增长点。
而兴隆大家庭的发展思路也被业内描述为“自有物业+多业态”的模式，目前，商业百货公司普遍面临一方面毛利率下滑，另一方面租赁费用率上涨的发展难题。如果以自有物业为载体进行门店扩张，能较大幅度降低经营成本，从而提高盈利能力。
不仅如此，兴隆大家庭李维龙还透露，其零售主业不会考虑上市，但其酒店、地产等辅业会考虑与其他企业合作或上市方式发展。
一位上市房企总经理也坦言，长期持有商业地产项目不仅可以从物业升值中获利，更重要的是可以通过抵押物业从而获得大量的银行贷款，这也是零售企业以及其他非地产行业愿意进入商业地产领域的重要原因。
“所以许多企业宁可承受商业方面的亏损，也要想方设法在固定投资上来补偿，土地每年在升值，升值速度比商业亏损来得快，总账面上仍然是盈利的，实际上他们在做商业地产而非商业本身。”上海市流通经济研究所所长汪亮表示。
甚至有些企业宁愿亏损，也要跟地方政府“讲故事”，拿地才算是真正意图。之前本报记者报出的上海农工商红利会员店就被怀疑有不纯目的。
自2011年11月30日开业时，农工商红利会员店就以1%的毛利以及超低价的商品引来业界一片非议。但其真正毛利率、模式前景等均遭业界质疑，甚至有人指出，农工商玩会员店志不在此，而是有更深远的目的——变相拿地。
“比如江苏泰州姜堰县，就是农工商下一个目标。”一位熟悉农工商人士直接指出农工商的目的。据了解，许多城乡结合部或者县级市的土地目前均属于集体用地，并不能进行交易。但是可以租借，一租就是20年甚至更长的合同。
后知后觉的风险
不论是讲故事，还是好模式，在三四线城市形势一片大好的当下，丝毫感觉不到大块大块拿地的隐忧。
“很少听说自建商业地产前2~3年能赚钱的企业，听到更多的是预算先预亏几年。”贵州某企业运营总监梁建勇告诉记者，今年房地产遇冷的大形势又在一定程度上加长了培育期，在一定程度上拖累了零售业。
然而在国内某些地方，因房地产所造成的崩盘不在少数。
鄂尔多斯已经成为一个噩梦之城。在轰轰烈烈的批量造富、大盖楼房后，如今的鄂尔多斯陷入了楼市崩盘、豪车贱卖的境地，催债的人随处可见，房地产开发一蹶不振，大片大片楼盘停工，政府也欠债累累，想在此地通过拍卖房产变现资金，可以说难比登天。
如果零售商在这样的城市拿地，无法抵押，不能变卖，最后结果只能说资金链崩断。
而在日本，同样的事情笼罩着许多消费产业。
亏损严重、现金流紧张的日本消费电子三大巨头松下、索尼和夏普，正在执行“轻资产战略”，他们期望通过出售不动产和“包袱”业务，以迅速减损止亏。
又回到最初成都流行的那个段子，伊藤之所以不自建物业，坚持租赁的轻资产模式，是因为其当初在日本受到过房地产的重创。然而，国内目前很少有企业领教过这样的教训，5年后哪个零售商还能扬言要接伊藤洋华堂双楠店的盘？
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