租金上涨零售业“轻资产”扩张显隐患

租金上涨零售业“轻资产”扩张显隐患 http://www.redsh.com 2012-09-08 红商网发布稿件

　　红商网讯：面对国内电商行业价格战硝烟四起，以实体店为主的传统零售业颇有几分壮士暮年的意味。记者走访深圳多家零售业公司发现，在如今成本上涨、行业不景气的情况下，曾助力不少零售企业成功实现全国布局的“轻资产”模式隐患渐显。

　　在过去的一年中，零售商业绩大幅下滑、被迫关闭门店、从中心商圈外迁的消息层出不穷；与此同时，企业增加自有物业比例、进军商业地产、涉足网上商城等资金密集型项目则频繁上马。业内人士指出，零售企业继续门店扩张的步伐正在放缓，而以租赁方式为主的轻资产运营也渐失优势。身处“微利时代”的零售企业必须做出抉择：是继续轻资产快速扩张，还是另谋他路以抵抗市场风险。

　　轻资产模式隐患显现

　　“年初内部会议的时候，老板还在为顾及年度业绩而对新店开设速度低于计划不满，现在回过头来看，真让人倒吸一口冷气。”某零售业上市公司董秘表示，今年的行业发展情况大大出乎公司意料。

　　对于传统零售商而言，轻资产模式一直是许多企业实现规模经营与异地开拓的有效策略。以天虹商场为例，目前其旗下50余家门店除厦门大西洋、深南天虹等少数自有物业之外，均系租赁开设。新增门店开设速度，一度成为资本市场研究员对商业连锁企业的重要关注点。

　　然而，租金的上涨对轻资产扩张模式提出了挑战。翻看天虹商场、人人乐等上市公司的定期报告，房租上涨已成为企业共同关注的话题。人人乐2011年年报显示，租金市场水平持续上升，使得新开门店单位租金上涨，租赁合同中关于租金递增的约定，也使每年的租金呈自然增长。天虹商场则表示，2012年上半年零售行业整体持续低迷，人工、水电、租金等成本费用持续上升，公司经营压力持续增大。

　　事实上，对于零售业企业而言，一旦商铺租约到期，门店经营的生存就会受到直接威胁。大型商业租赁期一般在10至20年，而小型商业签约周期更短，企业因租赁问题上演“租金逼宫”的戏码已非孤例。2011年11月，常州溧阳天虹因出租房物业公司违约使门店开业不足1年即停业，天虹商场因此计提了员工赔偿、供应商赔偿和未摊销完的装修费等相关损失3349万元；2012年5月，百佳因租约到期关闭开业仅一年多的上海TASTE品位超市；2012年7月，沃尔玛因与业主方的租金问题关闭了厦门东方店。

　　在宏观经济不确定因素增加的情况下，曾经利用轻资产杠杆换来的门店快速扩张，反而在逐渐吞食企业的利润。人人乐2012年半年报显示，公司1-6月份净利润-5776.51万元，较去年同期减少137.66%；天虹商场2011年以来业绩增速逐季下滑，公司2011年各季度收入增速分别为34.4%、30.2%、25.5%、23.2%。而今年上半年净利润增幅为-13.34%。

　　东北证券研究报告指出，2011年以来天虹利润增速低于预期，表明公司经营过程中仍存在门店相对集中、租赁模式存在一定不可控性的隐忧。无独有偶，针对2012年上半年业绩变脸的问题，人人乐给出的解释是老门店销售下降与新店培育期延长及亏损程度均严重超出预期。

　　受销售业绩的影响，部分零售业企业的扩张步伐开始放缓。2011年人人乐新开门店24家，较2010年的10家增长14家；而2012年前六个月，公司新开门店数量仅为5家，同期因为商圈培育和业主方的原因，还关闭了5家门店。

　　多业态组合考验综合实力

　　“我喜欢来这里逛逛，购物环境非常不错，很多时候服务员比客户都多；但我很少会买东西，因为价格不太划算。”消费者贺先生所说的是与人人乐总部共同位于深圳前海路的人人乐家电家居馆。记者来到该家店时看到，家电部分的手机与电脑专区尚零零落落的有几位消费者在选购产品；而在偌大的家居销售部分，则鲜见顾客光顾。

　　在全国性零售企业战略布局方向趋同的背景下，执行效果显得格外重要。混业经营模式已经成为零售商创新业态组合、布局区域市场的重要战略。华润万家旗下OLE、BLT、VanGO、欢乐颂等多品牌业态在深圳试水成功后陆续在异地复制；天虹推出高端品牌“君尚百货”，并计划在厦门、南昌等地复制君尚模式；岁宝百货在香港上市后不仅推出24小时便利店，另外主打Smart精品生活馆这一全新品牌；以超市起家的人人乐，也在尝试借助崇尚百货等打造商业综合体。按照业态混营的逻辑，各个业态能够在区域市场取长补短，从而释放最大的盈利空间。

　　然而，业态组合会否发挥优化功效，考验着企业的综合实力。市场人士表示，部分零售企业“一站式购物中心模式”战线过长，业态组合定位不清晰，存在演化成泛超市主题的风险；同时，多元化业态的铺设，大量消耗企业资金，若不能快速成为利润增长点，反易成业绩拖累。公开资料显示，在2011年主营业务毛利率和百货专柜毛利率分别同比下降0.76%、1.7%之后，2012年上半年，人人乐主营业务与百货专柜毛利率同比又分别下降0.37%和1.36%。瑞银报告也指出，天虹商场以“超市+小百货+X+简餐小吃”的购物中心模式，缺少主打品类深度，令公司的外延扩张短期难以见效。

　　与此同时，在竞争激烈的零售业行业，选址能力和购物体验对一家店面影响重大，企业管理层的战略眼光和行业判断力显得尤为重要。“虽然两家店面在同一商圈，企业知名度也差不多，但我还是更多时候选择华强北茂业，而不是深南天虹。”消费者刘小姐介绍，虽然商业连锁企业乍看上去差异不大，但购物体验却可能大相径庭。

　　记者来到同处华强北商圈的天虹与茂业门店发现，二者在品类结构、商城定位与促销策略上存在较明显差距，茂业的客流量明显高于天虹百货。“老深圳”孙先生介绍，深南天虹过去与茂业华强北旗舰店不相伯仲，后来临街的深南天虹位置迁移，新店影响力大不如前。公开资料显示，深南天虹商场是天虹开设的第一家商场，深南天虹商场所处物业于2008年7月拆除，原址建设地标建筑“中航广场”，天虹商场计划将在“中航广场”落成后在其中设立高端百货店。公司预计，深南天虹商场的关闭每年引致天虹商场减少营业利润7500万元左右。但是，四年时间过去，中航广场仍未落成，深南天虹原址上计划设立的高端百货店更是遥遥无期。

　　抗风险方案迫在眉睫

　　面对日渐高涨的租金压力与行业调整格局，零售商开始各展其能，加大自有物业、涉足理财产品、尝试线上商城等方案竞相登场。

　　为增强风险抵御能力，更多的零售企业开始在自有物业发力。2011年，天虹商场通过旗下地产运营子公司先后在福建厦门和江西南昌购置物业用于开设门店，广百集团5.36亿元购得佛山南海金沙某地块计划两年内筹建新的百货商场，首期注入资金7亿元，项目总额高达20亿元。

　　实际上，零售业与地产一体化运作并非近期开始，只不过此模式对租金成本的缓冲作用只是近年来才得到显现。茂业国际公开资料显示，截至2011年底，集团自有物业建筑面积占比为63.5%，租赁关联方比例为27.3%，租赁独立第三方比例为9.1%。在国内租金成本上升的背景下，2009年到2011年间，茂业国际旗下门店数量从22家增长到37家，增幅68.18%；租金开支从1.31亿港元增长到2.16亿港元，增幅为64.88%；租金占经营收入总额的比例从2009年的6.1%，降低到2011年的5.2%

　　“零售企业自建物业，如果没有强大的品牌资源和专业团队运作，很容易遇到更大的问题。”业内人士指出，尽管购置自有物业可以应对租金的不确定风险，但能否承受重资产对企业的资金需求，则是发展自有物业必须面临的挑战。

　　除了进军地产项目之外，零售企业也开始投资其他领域以平衡收益。2012年7月，新华百货(600785)、天虹商场等纷纷公告称将利用自有闲置资金购买银行理财产品，以获取短期收益。与此同时，同行间相互持股的消息频传。永辉超市(601933)半年报披露，公司持有人人乐216.0298万股股份，茂业国际则大举进入大商股份(600694)。上述现象引起业界对零售业同行并购的猜测。然而，投资同行股票是否能为零售商带来有效收益尚待观察。永辉超市2012年6月30日前所持人人乐股份成本价为13.88元每股，以人人乐8月31日收盘价每股9.90元计算，永辉超市浮亏28.67%。

　　此外，由于电子商务对实体零售商冲击明显，不少企业也在考虑尝试线上商城。人人乐、天虹商场等零售企业已经开辟网购平台，试图分享网上购物市场的“蛋糕”。2010年，网上天虹正式上线试营业；“人人乐购”也于2011年12月26日正式上线运营。

　　然而，受配套物流系统与人才制度等环节影响，实体零售商试水电子商务仍面临多重考验。网上天虹和人人乐购共同面临的一大问题就是配送范围，两者甚至对此采取了相同的表述：“只开通深圳区域的配送服务，后期将陆续开通其他城市的配送服务”。分析人士认为，如果投入过于激进或者线上线下融合不当，零售商既难获得有效正回报，甚至有可能会陷入线上线下经营冲突的“死胡同”。

　　“跟不上市场变化，恐怕只能是坐以待毙；贸然前行，则可能面临更大的风险。且行且看吧。”某零售业高管发出如此感慨。