租金暴涨北京商业格局变革悄然发生 - 红商网

租金暴涨北京商业格局变革悄然发生 http://www.redsh.com 2012-05-02 红商网发布稿件

　　曾在百胜集团任职的相关人士透露，由于房租成本压力不断上涨，百胜集团正考虑将其旗下定位较低端的快餐店撤出核心商圈，用客单价较高的同品类餐饮进行替代。记者注意到，西单大悦城六层的肯德基就在今年撤出，原地址变成“满记甜品”。

　　但也有分析人士悲观地认为，核心商圈的变革不一定会取得全盘成功。在刘晖看来，涨租甚至会造成“群输”局面。“涨租、涨扣点已成为业内一致行动。”这可能会成为一个恶性循环。“因为物业方都对今年的销售表示悲观，普遍都会将扣点上涨1%-2%弥补扣点总量的下降，但一部分零售商可能会因为成本上涨而撤出物业，另一部分零售商则可能会上调零售价来应对高租金。当成本转嫁到消费者端时，消费者的反应可能是因为价格过高而减少购买，这会导致零售商营业额进一步降低。销售额降低再传导至物业方，后者又会用上调"保底营业额"来保证租金收入。”刘晖表示，这种物业方、零售商和消费者“群输”的局面，在明年开春就会出现。

　　涨租仍将延续
　　零售商自建物业成趋势

　　《2012中国商业地产发展报告》中指出，商业地产在未来5年内仍将处于高速发展期，租金价格将持续上涨。因此，高租金带来的问题将持续困扰零售企业。然而，在大多数业内人士眼中，虽然商业地产租金水平比2008年、2009年的低谷期平均涨幅达到30%-40%，但这其实是商业地产租金水平在行业内回归平衡位置的体现。

　　“在此前的四五年间，由于住宅投资过剩，而商铺多为自用，商铺与住宅的价格一直是倒挂的，其实这是不合理的现象。”一位地产观察人士表示，随着房产限购令的效果不断显现，不少投资客都将投资重点转向商业地产，促使商铺租金近几个月来有所上涨。而一直作为投资洼地的商铺，则在慢慢追赶住宅项目、商住项目的租金水平。

　　该人士认为，除了投资需求增加外，供给的稳中有减也加剧了商铺供需风向的扭转。“此前，写字楼、底商几乎都是"自用"，很少有人会用它去投资，因此它们在一个综合项目中往往是配角。在前几年住宅项目投资热的时候，许多项目都将配套商业、写字楼的规划面积下调，以获得更高的投资回报。因此写字楼和住宅楼底商的供给量有所减少，这也使得商业地产的供需更加趋于平等。”

　　在此趋势下，实力雄厚的零售企业纷纷开始加速购地自建物业。北京苏宁副总经理潘敏曾表示，由于租金成本不断升高，但地价却没有明显上涨，拿地自建物业的成本相对很低，“几年的租金价格就够买一块地了”。

　　近一年来，苏宁地产先后斥资18.38亿元、1.34亿元、5.6亿元在福州、北京、上海疯狂拿地。去年，北京苏宁总经理侯恩龙表示，苏宁要大量开建自建店，也就是用自己的地建自己的商业，这也是苏宁未来十年发展战略中的重要内容。除苏宁外，整体实力较强的天虹商场、百盛等传统零售企业也在加大自有物业比例。

　　在业内人士看来，这改变的不仅是京城商业格局，还有零售企业的运营模式。郭增利认为，零售商的定义会越来越模糊，由于购物中心开发商与百货、超市合作意愿下降，零售商自己拿地将成为行业趋势。北京某百货店总经理也认为，自有物业、不受制于地产商将成为百货零售店的一大优势。“业界都在说，百货购物中心化、购物中心百货化，其实二者是可以相互融合的，商家的运营方式将呈现多元化的趋势。”