广州新商场一大把何惧“店大赶客”？

广州新商场一大把何惧“店大赶客”？ http://www.redsh.com 2012-03-04 红商网发布稿件

　　
　　天河区部分项目由于经营调整，重新招商后租金有所下调，此外部分新增项目如花城汇一期、时尚天河商业广场等项目租金较低，拉低该区的平均租金。

　　
　　太古汇一二楼的国际一线大牌与M层和负一层的大众品牌同时存在。

　　红商网讯：一些大众品牌撤出上海繁华路段，类似情景会在广州发生？

　　近日，耐克公司决定关闭其位于上海南京路店面的消息，引起业界不小的震动。据悉，此店关闭后，耐克在上海仅剩一家自营店。知情人士称，南京路商圈在不断升级换代，租金也在水涨船高，由于不堪租金之重，耐克选择闭门谢客。这种一线奢侈大品牌驱逐大众品牌的“驱散效应”会不会从上海刮到广州呢？有关专家认为，上海南京路和淮海路的部分街区的确有变成一线国际大牌集聚的倾向，也有一些大众品牌撤场，但广州暂时不会出现大品牌驱逐小品牌的现象。

　　近日，耐克公司决定关闭位于上海南京路店面的消息，引起业界不小的震动。据悉，此店关闭后，耐克在上海仅剩一家自营店。知情人士称，南京路商圈在不断升级换代，该商圈的租金也在水涨船高，由于不堪租金之重，耐克选择闭门谢客。这种一线奢侈大牌驱逐大众品牌的驱散效应会不会从上海刮到广州呢？高力国际广州公司总经理林明瀚告诉记者，上海南京路和淮海路的部分街区的确有变成一线国际大牌集聚的倾向，也有一些大众品牌从南京路和淮海路撤场，但广州暂时应该不会出现大牌驱逐小牌的现象。他以太古汇为例，太古汇一二楼都是国际一线大牌子，但在M层和负一层都有一些快速消费的大众品牌存在。

　　据高力国际2011年广州大型购物中心的研究报告显示，去年广州市有约38.8万平方米的新增供应量，今年预计再有62.9万平方米的新增供应量，包括高德置地广场四季MALL（秋）、花城汇二、三期，荔湾区的西城都荟和番禺区的奥园广场、海印又一城二期等将开业，整体空置率预期将有所上升。林明瀚认为，广州各个商场每几年都会定期对租客进行“重新执位”，商场调整租客与租客重新选择区域都是市场常见的现象。新项目的入市将进一步加剧零售物业市场的竞争，给租金带来下调压力，因此“驱散效应”较难在广州出现。

　　业界反映：商场加租

　　是离场最大原因

　　合富置业星汇商业部主管朱良邑表示，广州商铺市场的租金近年都处于稳步上升的态势，尤其是人流旺的大型购物中心，随着一线品牌进驻经营也转趋高档化，令其租金也随之稳步上升。在这一市场情况下，近年确实有一些二、三线品牌或零售商家将经营场地搬离地标式购物中心商场铺，不过，其新经营场所的选址往往都会锁定围绕这些地标式购物中心周边的其他商场铺或街铺，一来降低租金经营成本，二来由于这些二、三线品牌或零售商家往往已拥有一定知名度及一定数量顾客拥趸，而且新经营场地一般都是依傍这些交通便利、人流汇聚的地标式购物中心周边。因此，仍可尽量利用原有经营基础拓展业务，影响不会太大。

　　中原地产工商铺区域经理洪韵表示，目前租约到期的商场租户获得加租20%算是非常客气，一般都加租30%。对于两年一签的商场租户来说，每年租金也有递增，续签再加租，部分生意一般的租客可能不得不离场。对于成熟的商场来说，等着要进入商场的品牌都在等候名单上，加租既可以获得收益，也可以吸引新客进场，对自身来说是一举两得。

　　高力国际林明瀚表示，目前天河聚集多个时尚商场，对于一些在天河区经营的租客来说，大商场加租，他们仍有不少选择。这些品牌“东家不租租西家”，基本上不会撤离天河区。满堂红商铺部高级经理张嘉伦表示，一些品牌撤离月租高达2000元/m2的天河城，也会选择在天河南一路和南二路租用街铺，这些街铺月租要1200元/m2，相比租用天河城还要省，而且也不用离开天河城商圈。

　　林明瀚表示，对于一个商场来说，他们在“重新执位”时也会考虑一些现有的稳定租客，在调整店铺时或许会把目前的一楼租客调整至二三楼，也不一定真的需要撤场。

　　专家分析：

　　大场经营靠分成

　　难以看出实际租金

　　据高力国际去年的广州市购物中心研究报告显示，2011年，得益于来自国内外零售商旺盛的进驻扩张需求加上新增项目在规模和档次定位上的提升，广州市大型购物中心租金水平整体上保持上涨趋势，全年平均租金较前年增幅达10%，升至748.3元/m2/月。去年第四季度，广州市大型购物中心首层平均租金较上季度基本保持稳定，录得为757.7元/m2/月。中心及外围各区域，包括越秀区、荔湾区、海珠区、番禺区等市场租金基本与上季度持平，略有升幅。值得一提的是，天河区部分项目由于经营调整，重新招商后租金有所下调。此外，部分新增项目如花城汇一期、时尚天河商业广场等项目租金较低，故该区平均租金有所拉低。

　　满堂红张嘉伦表示，对于不少大型购物商城，他们与一线大租客计租的方式是营业额分成，并不单独按照营业面积来计算租金。如流行前线等地下商城，麦当劳和佐丹奴是海印集团的战略合作伙伴，这部分的营业面积难以真正体现在租金上，运营商与租客采取营业额分成的方式共享成果。而其他七八成的散租客则需要支付过千的单位租金，运营商大部分的收入来自散租客的租金。