来源：观点网 刘子栋
“你不是这些人之中的任何一个；你也许是小于‘一’个。”俄罗斯裔美国诗人、散文家布罗茨基在随笔文章《小于一》中，探讨了个体在特定社会、历史和政治背景下自我认知和定位。
作为某种程度上的自传和“乡愁”的释放窗口，读者能感受到布罗茨基笔尖同时流露出的，个人面对历史长河时的渺小与谦卑，以及对保持自我和实现自我超越的思考。
这几年来，市场环境有目共睹。在困境中反复改变预期、反复煎熬的商业地产开发商们，可能多少也带有一点这样的情绪。
无论零售或办公，几乎各个领域都在退潮。在“下一秒就搁浅”担忧中，企业们确实会有难挡大势的感觉，但没有人想要做“裸泳者”。
从现实上看，到今年Q3为止，太古地产仍未走出低迷期，旗下6个零售项目的销售额均录得不同程度的跌幅；办公楼就更不用说，双位数下滑的租金调幅，基本从年初持续至今。
但太古地产胜在有多年打下基础的较高安全边际，更高质量的物业意味着更高的抗风险能力，以及自己一套策略和行动模式，让该公司更有机会平稳度过2024。
虽受制于当下市场环境，但太古地产仍有余力执行其于2022年宣布的“千亿港元投资计划”。
据观点新媒体了解，目前这个计划正有序推进中。
办公楼：受困于市场
从收入来看，办公楼是太古地产第二重要的物业类型。资料显示，2024年上半年太古地产办公楼租金收入占物业投资收入比重41%，占总收入的38%。
分市场看，太古地产办公楼资产主要位于香港，且基本坐落在两个作为绝对核心的超大型综合发展项目内。
包括位于香港岛港铁金钟站上盖的太古广场项目，该项目汇聚6座甲级办公楼。分别为太古广场一座至三座、五座、六座和SPACES. 8QRE，总楼面面积262.8万平方呎，约合29.2万平方米。
另外是太古地产位于港岛东部鲗鱼涌的太古坊项目，该项目前身是太古船坞，在太古地产超过50年运作下，目前是香港规划最完善的私人商业区之一。
太古地产在这里拥有太古坊一、二座、栢克大厦、康桥大厦、德宏大厦、多盛大厦、林肯大厦、港岛东中心、濠丰大厦、电讯盈科中心10个办公楼项目，总楼面面积达600万平方呎，约55.7万平方米。
其余还有位于港岛南区的South Island Place，总楼面面积约38.25万平方呎，约4.25万平方米；香港国际机场旁的东荟城一座，总楼面面积约16万平方呎，约1.48万平方米。
综合计算，太古地产在香港已落成办公楼组合总楼面面积达940万平方呎，占香港总投资物业面积超过7成，但办公楼也是现在香港受创最严重的物业资产类型。
近几年来，香港办公楼市场表现持续低迷。一方面在经济环境不明朗下，企业租赁办公室时态度较为审慎；另一方面，持续几年对远程办公的实践，一定程度上替代了线下办公需求。
此外，香港一些城市副中心的办公楼供应持续增加，导致竞争愈发激烈，形成了供应量上升、需求却在减少的供求错配情况。例如2023年Q4就有两个位于九龙西长沙湾的办公楼项目竣工，新增供应达137万平方呎。
这对太古地产业绩产生极大影响。近两年，太古地产公平值亏损和股东应占净利润下滑，主要原因都来自香港办公楼组合的疲软。资料显示，截至2024年6月30日的半年度，办公楼是太古地产旗下唯一出现租金收入下滑的物业资产类别。
期内，办公楼录得租金收入27.65亿港元（香港物业租金收入占绝大部分，为25.76亿港元），同比下滑6.6%，带动物业投资收入轻微下滑0.07%至67.27亿港元，投资物业公平值亏损8.42亿港元，股东应占净利润下滑19.2%至17.96亿港元。
但从另一个角度，香港目前仍是全球十大金融科技中心之一，且排名靠前，同时也是中国最重要的对外门户之一。据了解，香港是全球最大的离岸人民币业务中心，地位超然，令经济不至于出现永久衰退的风险，在底部始终有承托力。
同时，香港寸土寸金，土地集约化程度极高，特别是太古广场和太古坊位于的香港岛，建设用地资源少，因此现有商业物业的价值有长期保证。
再者，太古地产在项目所在的地区经营多年，地位十分稳固，不像在中国内地的广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太古汇那般是单个项目，太古广场和太古坊都是项目集群，聚集协同效应强。
因此，太古亦愿意对香港办公楼组合进行再投资，加强在核心位置的布局，减少另外选址产生的风险。
包括太古地产刚刚最终完成香港太古坊的重建计划，这个计划的最重要部分——太古坊一座、太古坊二座两座全新写字楼已提早在2018年、2022年在原址之上新建落成，太古广场六座也在2024年第一季度宣告落成。
据悉，未来太古还有计划进一步扩充太古广场和太古坊的规模。这些新增供应，挡住了香港办公楼组合整体下滑的颓势，毕竟大市还远远难谈回暖。
第一太平戴维斯发布的2024年9月香港写字楼租赁市场报告就指出，香港写字楼市场空置率已升至14.8%，创下历史新高，租金更比2019年高峰期下降了40%。空置率后续还有上涨的可能，预计到2027年将达到17%，并将持续呈下降趋势。
10月份香港办公楼租赁有部分改善，仲量联行最新报告指出，香港甲级写字楼市场截至10月底整体空置率13.3%，较9月下跌0.1个百分点。其中，湾仔/铜锣湾以及中环的空置率都下跌0.4个百分点。
但与此同时，租金仍环比下跌0.8%。其中，中环租金下跌0.8%，湾仔/铜锣湾及港岛东租金亦分别下跌0.5%和1.1%。
第一太平戴维斯在上述报告也提到，核心区租金下调，与非核心区的租金差距收窄，令市场出现一些回流的情况，如一些金融机构将其非核心业务重新迁回核心商区。
而且就太古地产旗下项目看，太古广场所处的湾仔/铜锣湾区域和太古坊的港岛东，相对最核心中环来说，本身就更容易成为企业考虑租赁时的替代选项。
图片来源：企业公告（上图为2023年Q4末数据，下图为2024年Q3末数据）
太古地产也一直通过下调租金调幅来保持项目出租率，例如太古广场（太古广场一座、太古广场二座及太古广场三座）2024年Q3租金调幅就为-16%，相应出租率维持在95%。
同期，太古广场一座、太古广场二座最新租金表现是90-100港元/平方呎；太古广场三座是85-95港元/平方呎。而2023年Q4的数据为太古广场一座、太古广场二座100-110港元/平方呎；太古广场三座是90-100港元/平方呎。
太古坊二座于2023年Q4的最新租金表现是50中位至60高位，到2024年Q3租金则为50低位至60中位，不过出租率已达到67%，年内提升5%。
亦有数据显示，最新落成的太古广场六座，截至2024年Q2出租率也已达到44%。后续市场消息，太古广场第6座7600平方呎面积，在此前8月就由基金公司Arrowpoint Investment Partners租下。
另外，太古地产香港办公楼组合2024年下半年和2025年全年的租约期满情况都不多。2025年就算出现最严重情况，全部需续租的租客都选择离开，他们的数量也只占总租客数量不足20%。
办公楼市场仍未到底，但太古地产有机会撑到行业回升的时候。
与香港相比，太古地产在中国内地的办公楼，基本都是作为以零售为核心商业综合体的一部分存在，且如上所述对太古整体业务影响不大，因此不作展开。
零售：内地布局支撑
太古地产在内地是以零售业态为主。
按应占总楼面面积计算，在香港是多办公楼、少零售物业，在内地则是相反。内地市场本身的特殊性，也让太古难以实现在香港办公楼市场所达成的效果。
截至2024年6月30日的半年度业绩财报中，太古地产就明确提出：“我们正扩展中国内地业务，于二零二七年前在六个内地城市发展共十一个主要以零售主导的大型商业项目。”
但与香港办公楼业务一样，内地零售板块日子也不好过。
在香港，太古零售物业是依托办公楼或者住宅集群。例如太古城中心就与同属太古的10座写字楼以及20余座住宅楼以及酒店相配合，因此表现十分稳定。
太古城中心2024年前三个月零售额下滑仅3.9%，跑赢了香港整体零售市场。相反位于更繁华湾仔金钟的太古广场，与旅游业关系更深，受影响也更大，同期零售额下滑达到13.7%。
但太古地产内地零售项目比之是有过之而无不及。皆因经济前景不明朗、高端消费增长放缓、出境游消费增加等因素影响，目前内地零售市场面临的压力和竞争，比香港市场更大。
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