首先，公司将可能面临巨额资金回购压力。珠海万达商管需要在2023年底成功上市，否则其母公司万达商管需向上市前投资者支付约300亿元的股权回购款。
其次，万达商管债务压力较大，以银行债务为主，有息负债超2000亿元。据悉，2023 年 6 月末，公司境内公开市场债券存量规模 123.41 亿元，境外债券存量规模约为 18 亿美元。2023 年 7 月和9 月公开市场到期压力较大，其中 7 月境内外债券到期（含回售）近 50 亿元，9 月境内债到期（含回售）38 亿元。
来源：公告
5月5日，评级机构穆迪下调万达商管企业家族评级，称因为其流动性缓冲减少，融资渠道减弱，以及与其母公司大连万达集团的关联方交易增加。
（二）动机二：自保需求？担忧万达商管债务真实性水平与财务数据真实性
截至2022年底，万达商管总资产5959.59亿元，总负债2988.76亿元，所有者权益2970.83亿元。万科如果以其净资产为资产保全依据，显然绰绰有余。令人不解的是，万科申请资产保全时，为何最后还是选择实收资本呢？
首先，净资产估值背后或关乎资产与债务真实水平。即如果以净资产为基准评估其股权价值，则需要对公司表内外资产及表内外负债极其清楚。
如果我们仅从公司资产负债率单一指标看，公司资产负债率水平似乎并不高。然而，由于公司以投资性地产为主的资产结构，且存在较大抵押资产，公司的真实债务水平是否可能存在被低估？
我们发现，公司巨额资产背后存在抵押情况，真实投资性地产偿债能力或有待进一步查实。
资料显示，万达商管非流动资产占比保持在 80%以上。2022 年，随着公司在建和已完工面积逐年增长，加之部分商业物业的公允价值上升，投资性房地产规模持续增长，占总资产的比重接近 77%，为公司资产的最主要构成。2023年一季报末，万达商管投资性地产账面值超4500亿元。
但值得关注的是，公司大部分投资性房地产处于抵质押状态。截至 2022 年末，为取得借款抵押的受限资产 3434.20 亿元，其中因抵押受限的投资性房地产规模为3413.4亿元，抵押比例为74.60%。换言之，万科是否可能对万达商管真实债务担忧，其真正可偿债务资产究竟多少是否存疑？
事实上，公司资产相关完整性也一度引发监管担忧。在境外发行上市备案补充材料要求，证监会要求珠海万达商管请补充说明公司治理及内部控制运行情况，内部控制制度是否健全有效，是否存在被控股股东或其他关联方资金占用的情形，是否存在对外担保及为控股股东提供担保的情形。并请说明相关防止关联方资金占用和避免为控股股东提供担保的内控制度和保障措施。
其次，从万达商管财务数据看，其相比同行表现较佳。万科申请财产保全时，似乎也可以采取收益法进行相关评估。一般而言，收益法是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现。
2022年，大连万达商管的营业总收入为493.14亿元，同比增加4.69%；净利润124.99亿元，同比减少6.96%。其中归属于母公司股东的净利润为123.01亿元，同比减少7.45%，少数股东损益1.97亿元，同比增加39.94%。
根据海通证券报告，截至2023年4月21日，2022年重点跟踪上市物业企业的业绩预测对应2022年PE估值大概在17倍左右。如果仅以17倍计算，万达商管或也超2000亿元。
事实上，公司的财务数据真实性一度惹质疑。
今年一位自称万达员工的知乎答主“爆料”公司存在造假之嫌。该网友在帖子中称，迫于万达内部考核制度和管理层“内斗”的现状，万达披露的销售业绩、客流量、出租率等数据都是通过“注水”实现的。
招股书显示，珠海万达商管截至2020年、2021年及2022年12月31日的平均出租率（不包括停車位）分別达到97.8%、99.3%及98.7%。2022年的租金收缴率100%。
珠海万达商管出租率数据表现远超同行。2022年年末，华润万象生活出租率超96%，新城为95.13%，龙湖整体出租率为93.9%，印力出租率93.2%。此外，根据《2022中国商业地产百强企业研究报告》数据显示，2021年商业地产百强企业重点项目平均出租率为约92%。
如此优秀的经营数据，也引发监管质疑。监管要求其结合报告期内商业管理服务费及租金实际收缴情况、同期同行业公司可比情况（如有）说明上述出租率的计算口径及其准确性；请说明你公司在考核和内控制度方面，有无防止内部人员虚报出租率和收缴率的相关有效措施以及实际执行情況。
对此，万达集团在5月底发布的官方辟谣中称，该公司对外披露的财务数据均由知名审计机构审计、业务数据由珠海万达商管上市联席保荐人等机构尽调确认，业绩不存在造假情况。
来源：新浪财经上市公司研究院 新浪证券 文/夏虫工作室
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