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资料来源：Wind，公司公告
除开发业务外，2022年大悦城的投资物业及相关服务实现毛利率52.95%，也同比下降11.1个百分点。同期，酒店业务实现收入5.53亿元，较2018年的8.42亿元下滑34.32%。
此外，近两年大悦城的存货减值也逐渐增多，2022年资产减值合计16.56亿元，成为全年亏损的主要原因，其中存货减值和坏账减值分别为15.27亿元、1.24亿元，包括成都锦云项目、武汉地铁小镇一期等。2021年存货跌价准备也达到19.56亿元，减去转回8.86亿元，净减值约11亿元，2020年净减值约6亿元，较2019年此前明显增多。
对于房企来说，存货是没有变现的潜力和内在价值，存货减值是将较差的业绩体现曝露了出来，因此2019年年后连续几年大体量的减值对利润形成了巨大的压力，本质也是经营效益的下滑。
而大悦城的前瞻销售指标也并不乐观。2022年，大悦城实现全口径签约金额568亿元，同比下降22%，签约面积227万平米，同比下降21%。由于销售去化放缓，大悦城也减缓了拿地节奏，全年仅获取8宗地块，计容建筑面积79万平米，土地款总额96亿元，土储池子有所减少。截止年底，大悦城土地储备可售货值约1905亿元（不含一级开发旧改等土储项目），够3年左右的销售需求。
今年1季度，克而瑞数据显示，大悦城实现销售额117.3亿元，基本与2021同期持平。在销售没有明显复苏的情况下，大悦城Q1仅在南京江宁区新增1个项目，计容建面不大于5.32万平米，成交总价为13.95亿元。
中粮财务也来“撬”点利润
大悦城利润率低迷的背后还有中粮财务的因素。
年报显示，2022年大悦城存放在中粮财务公司的存款达到最高限额的60亿元，并从财务公司处得到利息及手续费仅0.32亿元。同期，大悦城从财务公司处的借款仅为18.33亿元，支付的利息成本为0.81亿元。
显然，在借款比存款更少的情况下，借款支付的利息却远超存款收到的利息，大悦城在变相补贴中粮财务公司。
实际上，在大悦城账面雄厚的自持物业基础上，公司整体的财务杠杆率并不算高，叠加中粮集团的信用支持，其整体的财务状况相对稳健，现金短债比2.31，短期偿债能力较强；净负债率83.98%；扣除预收账款后的资产负债率74.13%。这也允许其在一定程度上补贴关联财务公司，只不过受伤的是中小股东而已。
财报显示，2022年大悦城新增借款平均成本4.60%，全年平均融资成本4.82%，这也与其存在财务公司的收益接近。换句话说，大悦城有一部分融资资金用来支持了财务公司。
来源：新浪财经上市公司研究院 新浪证券 作者：大眼楼管/肖恩 共2页 上一页 [1] [2]
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