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中原建业外拓乏力的重要原因，是其上市近2年仍难摆脱建业地产和河南区域的限制。全年仅新签了30个项目，但河南省外的项目只有2个，总建面10.62万平米，同比减少91.8%。截止年底，总合约建面中有92%位于河南省内，而河南省全年因受到疫情、水灾、恒大等房企保交楼困难以及行业下行等多重因素的叠加，代建开拓进展也不顺利。
而反观已经全国化布局的绿城服务，新拓代建项目的合约总建筑面积达2820万平方米，为中原建业的近10倍之多，同比增长约23.9%，新拓项目预估代建费达到86.1亿。
截至2022年底，绿城管理的合约项目总建筑面积1.014亿平米，首次站上1亿平米大关，较去年同期增长19.8%。其中，环渤海及京津冀、长三角、珠三角、川渝地区占比分别为19.3%、47.9%、5.7%、1.8%，相较于河南省而言，处于经济动能相对强劲的区域。
待建面积余量不足 合伙人制度或将拉低毛利率水平
按照2022年中原建业合约在管建面池子的变化，目前3171万平米的项目储备相较于中原建业单年履约的建面来说并不算充足，预计业绩增长难有靓丽表现。
反观绿城管理目前1.014亿平米的项目储备，相当于2022年代建完成建面约10倍左右，代建项目整体可售货值6510亿，对于未来业绩的增长有着充分的保障。
面对疲软的业绩表现，中原建业也试图给出增长预期。在年报中，中原建业表示目前政府代建在谈的意向项目超过50个，预计将会在2023年陆续落地，再加上企业已和包括河南资产、河南豫资等多家AMC公司达成战略合作，企业业务模式的多元化进程有望得到加速。
此外，为了应对代建市场的竞争加剧，2022年中原建业开始尝试城市合伙人制度，即中原建业通过在每个城市寻找愿意承担更多责任、发挥更大作用的战略合伙人，与其成立合资公司。
合伙人制度一定程度上是撬动体外合伙人资金，类似于房企拿到项目融资开发，增加了一定的杠杆，这其中或也有明股实债的风险。此外，合伙人制度带来的合伙人收益的相关成本的核算，参考绿城管理计入成本之中，无疑将拉低公司毛利率的表现。
来源：新浪财经上市公司研究院 新浪证券 作者：大眼楼管/肖恩 共2页 上一页 [1] [2]
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