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相较于2012-2014年均贡献十几亿的公允价值变动收益，自持物业回报率的下降是越秀地产近年增收不增利的另一重要原因。实际上，未来包括写字楼、酒店、商场及综合体等在内的物业或难在资产增值方面有较为突出的表现，仍需要从租金收入等经营方面提升资产回报率。
合作开发带来的账面繁荣
由于越秀地产并未公布全口径销售中的权益比例，但公司在合联营公司的权益规模以及并表中的少数股东权益及损益可以看出，越秀地产近年来在合作开发方面动作不小。
2017年，越秀地产少数股东权益占比仅为10.9%，而翻至10倍后到2022年占比达到44.06%，几乎占据总权益半壁江山，这背后即为销售权益比例的降低。实际上，在账面靓丽的销售规模持续增长底下，是归母净利润增长乏力，少数股东损益持续飙升，从2017年的0.71亿元增长至2022年的21.84亿元，短短几年增长近30倍之多，此为公司增收不增利的另一大原因。
在少数股东权益快速飙涨的情况下，越秀地产2022年的权益销售额或可能也是下降的。此外越秀地产的合作开发还体现在表外的合联营企业上，截止2022年底，越秀地产在合联营企业的权益和达到296.28亿元，除去在越秀房托的约73亿元的权益，整体仍有超两百亿的表外权益，其中贡献的表外销售额或也不少。
而如此体量的表外权益，并未获得可观的回报，2022年，越秀地产从合联营企业处录得损益合计为亏损约1亿元。而在2021年相关损益也仅有约4亿元，整体回报率较低。
而在表内外同时出击的情况下，越秀地产全年新增土储近600万平米，明显超出全年销售414万平米，拿地力度明显增强。截至期末现金及现金等价物及监控户存款总额351.2亿元，同比减少13.3%，其中仅现金及等价物为218.46亿元，同比减少33.33%。此外，公司有息负债总额同比增长至，其净负债率也从2021年的47.1%增长至62.7%。
在如今早已过了规模为王的新时期，越秀地产得到的究竟是面子还是里子呢？
来源：新浪财经上市公司研究院 新浪证券 作者：大眼楼管/肖恩 共2页 上一页 [1] [2]
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