来源：观点网 龚丽欣
“共你相识三千天我没名无姓，庆幸也与你逛过那一段旅程。”
爱情长跑，跑到终点是一种结果，跑着跑着就散了，也是一种结果。
万达商管与IPO这场漫长“恋爱”当中，同样没有例外，分分合合、起起落落，是这6000多天的真实写照。
近期，万达商管与IPO恐再生“嫌隙”。
消息显示，递表五个余月的珠海万达商管迟迟未传出通过聆讯的消息，10月22日，该公司IPO招股书将面临二次失效的可能。
针对此次IPO，市场普遍观点认为，如同4月份一样，王健林或将继续上演“万达速度”，迅速更新招股书，再度冲击资本市场。
毕竟，珠海万达商管曾与投资人承诺，假设未在2023年12月31日前完成港股上市，该公司将回购全部股份。
回购投资人手中的全部股份，涉及资金456.25亿元，几乎将掏空万达全部的家底。
对王健林来说，“分手”的代价太大，他必然会想方设法挽留，但卸掉重资产包袱的珠海万达商管，能否寻得“复合”可能？
一子错，满盘皆落索
“珠海万达商管计划在今年上半年完成赴港上市。”
今年年初，靠一个亿“小目标”火出圈的王健林又许下了新愿望，但如今时间已走到2022年最后一个季度，万达上市征途依旧未能圆满落幕。
实际上，万达商管与IPO的剧目已经上演了6000多天。
早在2005年，万达商业初具规模之时，王健林便有了上市的打算，开始接触JP摩根、摩根士丹利等投行。
不过，那一年香港REITs上市大门开启，王健林在麦格理的建议下，将9家商业广场打包到境外发行REITs，预计募集资金在10亿美元以上。当年年底，万达REITs招股文件在香港获通过。
一子错，满盘皆落索。
REITs的诱惑让王健林错失了上市良机，翌年，商务部出台《关于外国投资者并购境内企业的规定》，禁止民营企业走红筹模式上市。也就是说，包括万达商业在内企业均无法审批过关、实现红筹上市，万达上市计划搁浅。
在日后的漫长旅途中，王健林每每回忆起2005年大手一挥的决定，都不免惆怅与惋惜，他曾懊恼道：“本来有机会在香港红筹上市，却被麦格理忽悠做REITs。”
但有时候机会就是稍纵即逝。
2007年，王健林再次计划让万达商业在A股上市，按照当时的报道，证监会于2010年受理了万达商业的上市申请，但突如其来的楼市调控又成了上市的最大阻力。
几经波折，王健林又将目光转向了港交所。2014年，万达商业借壳恒力商业，成功圆了上市梦。
但这并非故事结尾。
尽管当时上市平台装入了大量住宅、商业项目，也被称作是当年港交所最大IPO，但那个年代，规模导向的企业并不能得到香港资本市场青睐，万达商业上市破发、股价长期低迷。
彼时，问鼎中国首富的王健林不能忍受自己一手打造的商业帝国被资本市场低估，上市不满两年，万达商业便从港交所退市，踏上了回A征程。
数据来源：公开报道、观点指数整理
但回A同样不易，毕竟自2015年开始房地产行业的调控逐步深化，A股对于房企上市的审批更加严格，万达商业排队多年依旧无果。
当然，为了上市路途的畅通，王健林也对万达商业做了多番调整，剥离住宅业务、更名万达商管、转型轻资产……
排队近六年时间后，王健林似乎再也等不下去了。2021年3月，万达商业宣布撤回A股IPO申请。
撤销A股IPO仅半年时间，王健林拉来了大量资本，如珠海国资委、郑裕彤家族等，成立了珠海万达商管，并将以这一轻资产平台冲击港交所。
不过，首次递交招股书折戟，二次递表的情况亦不容乐观。10月22日，珠海万达商管IPO招股书将面临二次失效的时间节点。
在A股与港股之间频繁折返跑，显然对上市始终有执念。但在地产调控趋严、上市估值回归理性等当下，珠海万达商管能否顺利上市，依旧是个未知数。
已知与未知
王健林的上市坎途，纵然有行业变幻、市场波动带来的影响，但万达商管踏错时机、业绩隐忧等问题，同样也是重要原因。
事实上，2021年下半年以来，因上游房地产行业调控政策不断，叠加房企爆雷声四起，交易所、证监会加强了物管企业上市审核及问询次数。
据了解，2021年8月至同年年末，成功登陆港交所的物管企业仅2家，2022年开年至今，成功上市的物管企业亦不过4家；与此同时，包括瑞安新天地、润华物业、龙湖智创生活等多家物管公司均出现招股书失效的情况。
如果细分至纯商管公司，近两年上市的仅有星盛商业一家。
数据来源：交易所、观点指数整理
此外，自2022年开始，港交所主板上市盈利门槛将提高60%，即“上市申请人于三年营业纪录期累计税后净利润不低于8000万港元：最近一个财政年度不低于3500万港元，前两个财政年度累计不低于4500万港元”。
这一新规的实施，也意味着一些规模较小物管公司的上市路将更加曲折。
身处行业洪流的珠海万达商管，必然也会经历监管层面带来的压力，从而拖累上市进程。
从估值层面看，在地产行业下行背景下，物管行业估值回归理性，与此同时，受宏观增速下滑、居民消费意愿减弱与疫情冲击等不确定性因素影响，过往PE较高的商管公司也出现了股价下跌情况。
此前，申港证券发布报告称，物企资本市场表现急转直下，物业板块市盈率（TTM）2021年初达到顶峰67.01倍，后迅速降温，2021年末物业服务板块市盈率（TTM）仅为19.81倍，较2020年末（50.76倍）降幅达60.97%。
从目前已经上市的商管平台来看，尽管华润万象生活依旧是当前PE最高的公司，但市盈率亦较上市之初下降六成，宝龙商业、中骏商管、星盛商业等降幅更甚。
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