仁恒置地在上海的代建项目仁恒·锦绣世纪，曾在去年8月遇到质量问题。一名准业主在接受媒体采访时称，作为销售噱头的铝板幕墙变成了涂料，“绝大多数（准）业主购买仁恒锦绣世纪，就是冲着仁恒的品质去的，现在（准）业主普遍非常失望。”
苏州代建项目仁恒·溪云雅园也被指建筑外立面存在不平整问题。针对质疑，仁恒置地通过项目微信公众号回应称，经实地监督检测，溪云雅园外立面平整度符合国标标准，“虽然外立面已初见雏形，但仍处于装饰补妆期，并非最终交付状态，局部存在的分缝不平整等细节问题，后续将进行细致打磨、美化。”
对于仁恒·溪云雅园的品质问题，相关人士认为，对于顶流开发商的代建项目，只能放低期待值，“错不都在代建方，有太多成本和决策原因导致无法出精品。”
邓之鸣对此持相似观点。邓之鸣认为，从开发到代建，从甲方变乙方，最核心的挑战发生在权责转换过程中。
“原先在房地产公司，你是纯粹的甲方，想做成什么样的产品，想投入多大的代价，什么样的价格预期，内部有完整的逻辑。”邓之鸣表示，当开发商变成服务型的公司去服务项目方，可能大家在这些方面会产生冲突。最直接的可能是，要不要花这么多成本去做这个事情，定位是不是要做到这个档次。
因此，出于对品牌维护的顾虑，品牌房企出身的代建公司在挑选项目时，会综合考虑项目质地、委托方条件等因素。
在今年3月的2021年度业绩会上，中原建业董事会主席胡葆森就表示：“因为中小地产商生存环境越来越差，会不会殃及到代建项目，这是我们选择项目时候一个很重要的条件。我们管控风险的第一个门槛是：好人好地，地要好，人要好。”
8月21日，一名代建企业高管人士对时代周报记者表示，在做代建项目时，不少品牌房企会从品牌中获得利润，这是中小型企业选择品牌房企的主要原因。因此，如何在获得品牌溢价的同时控制风险，是入局者面临的普遍难题。目前，不少品牌房企建立了质检流程，将工程进度切割成细分节点，梳理合格标准，在不同节点对项目进行测试和检验，避免产生质量问题。
代建的“黄金时代”
从无到有，从有到多。近年来“代建”逐渐成为房企转型重要途径，一部分企业也在代建市场中赚到了利润。
通过比较代建代表企业近3年的净利润率不难看出，其净利润率远高于传统房地产开发和物业服务。其中，绿城管理2021年净利率为25.2%，近3年来始终保持在15%以上水平，中原建业2021年净利率为59.2%，连续3年保持在60%左右。
今年5月中旬，华润置地管理层人士接受第三方机构采访时提及，“十三五”期间公司累计获取189个代建项目，管理投资规模约1406亿元，实现营收9.97亿元，净利润2.31亿元。
2021年，中原建业实现收入13.01亿元，同比增长13.0%；净利润7.7亿元，同比增长13.0%，净利润率59.2%。同年，绿城管理持续经营收入达到22.43亿元，同比增长23.7%；毛利达10.41亿元，同比增长20.2%，其中三个业务板块的毛利率分别为：商业代建为44.9%、政府代建为40.9%及其他服务为74.2%。
时代周报记者对比发现，目前代建业务的毛利率普遍在40%以上，而房地产开发业务的毛利率区间为15%-20%。
数倍于房开领域的毛利率，的确很诱人。但代建真的这么赚钱吗？邓之鸣并不这么认为。在邓之鸣看来，代建和开发业务完全不是一个量级。
“房地产开发公司的净利率有8-10个点，但基数是销售额，代建行业的净利率基数是服务费。”举个例子——一个货值10亿元的项目，自主开发，净利润率按10%计，能赚1亿元；委托代建，按行业的平均收费标准4%来算，收入为4000万元，按绿城管理50%的毛利率计算，毛利也只有2000万元。
“代建只是利润率高，并不是多赚钱的行业”，邓之鸣强调。
对于代建业务未来发展趋势，海通证券曾在报告中预测，“十四五”代建业务的市场容量或将达2000亿元左右规模，其中中小房企商业代建业务在未来能达到1606.81亿元左右的收入空间（假设代建项目管理费率4%），不良资产处理市场达到年均125.23亿元左右的收入水平。
金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一斌在今年博鳌论坛期间也称，目前代建市场是一个百亿的规模，到2025、2030年市场占比会逐步提高，到2025年商品房代建市场规模占比将会达到17%-18%的占比，会从一个百亿级的市场成长为千亿级的市场，它的货值也会是20000-25000亿的规模。
“随着本轮调整期延续，房企将持续探索新发展模式，向多元化轻重并举转型，轻资产代建业务有望在行业精细化趋势下获得青睐。”平安证券指出，在当前中小房企生存承压及金融机构涉足房企资产处置的背景下，代建大有可为。此外，城市更新和保障性住房亦有望为代建业务带来存量及增量拓展空间。
（许锋、邓之鸣、张梦为化名）
来源：时代周报-时代在线
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