与其他规模房企类似，华润置地也有购物中心等投资物业的其他收入，但绝大多数收入还是依靠房地产开发业务。开发业务毛利率的大幅跳水是导致公司综合毛利率持续缩水的直接原因。
根据公司年报，2018-2021年，华润置地开发业务的结算毛利率分别为42.9%、36.5%、29.1%和23.7%。开发业务毛利率下降了约45%，同期华润置地综合毛利率下降了37.84%。显然，占绝对收入的开发业务毛利率持续下降，公司综合毛利率只能随之滑坡。
房企拿地的价格趋势是上升的，因此房价下降将导致公司盈利萎靡，但在房价并未明显下降下，华润置地结算均价持续下降。2018-2021年，公司结算均价分别为17294元、16881元、15063元和12457元，期间降幅为27.97%，接近三成。
由于净利润构成中有其他收入和公允价值变动损益等影响，以及联营合营企业损益的浮动，不考虑上述科目仅考察经营毛利，华润置地的表现更加惨淡。2018-2021年，公司营收扣除成本后的毛利分别为525.82亿元、560亿元、554.15亿元和572亿元，增长只有8.78%，还不足一成。
在2021年业绩发布会上，对于毛利率下滑问题，如今已经履新华润置地董事长的李欣介绍，主要的原因还是由于2017-2018年房地产市场高歌猛进时带来的高地价，导致毛利率水平下降和回归。
对于华润置地的毛利率，李欣表示有信心把开发业务毛利率维持在22%、23%的水平；算上投资物业毛利率，希望公司整体毛利率保持在25%以上，处于行业领先的位置。
按照公司一把手的表态，华润置地毛利率还没有见底。2021年公司开发业务毛利率23.7%，综合毛利率26.97%，都要高于业绩发布会上的预期水平。虽然公司正在经历2017-2018年高价拿地带来的恶果，但目前拿地均价更高，项目售价却已在下降。
2017-2018年，华润置地分别以1044.7亿元和1513.5亿元新增土地储备计容建筑面积1196.6万平方米和2213万平方米，即新增土地储备每平米均价为8731元和6839元，2018年华润置地的拿地均价实际上是下降的。当然，与公司2016年每平米平均5951元的公开拿地均价相比，2017-2018年的拿地均价确实有了不小的上涨。
之后拿地均价则是一路攀升直至破万元。2019-2021年，华润置地以总地价1424亿元、1379.5亿元和1489.6亿元分别新增土地储备计容建筑面积2020万平方米、1492.1万平方米和1439万平方米，新增土地每平米均价为7050元、9245元和10352元。
以近五年的时间周期来看，2018年和2019年是华润置地新增土地储备均价的一个阶段性低点，2020年和2021年较7000元/平米左右的均价涨幅非常明显。2017年和2018年的拿地价格带来了毛利率的下滑，2020年后拿地均价更高，毛利率如何承受？
在建安和税费等相对刚性之下，房价持续向上才能稳定住毛利率。2018-2021年，华润置地合同销售均价分别为17572元、18304元、20091元和17988元，在不考虑每年面积不同情况下，土地储备的价格涨幅显然要高于销售均价的上涨，而且2021年公司销售均价已经在下降。
进入2022年房地产行业更冷，销售大幅下滑，华润置地也未能幸免。2022年1-4月，公司合同销售累计约610.3亿元，销售面积320.12万平方米，分别下降了39.6%和44.8%。唯一值得庆幸的是，19065元/平方米的销售均价较2021年全年水平有所回升。
毛利率持续下降、签约收入大幅跳水，这是房企面临的通病，并非华润置地独有。在行业低迷之时，华润置地选择逆势扩张。
收入增长成难题
国家统计局发布的数据显示，2022年1-4月，全国商品房销售面积3.98亿平方米，同比下降20.9%，其中住宅销售面积下降25.4%；商品房销售额3.78万亿元，下降29.5%，其中住宅销售额下降32.2%。2021年下半年房企销售就已经步履蹒跚，进入2022年后全线低迷，销售增速下降一半左右的规模房企并不鲜见。
如前所述，2022年前四个月华润置地销售降幅接近四成，但公司拿地的力度不但没有减弱，反而有所加强。根据克而瑞的统计，华润置地新增货值667.2亿元，高居行业第二，超过第三名逾百亿元。华润置地的销售虽也跻身10强，但销售额即使较第三名也有超过一倍的差距。
在土地储备上，华润置地并非是2022年才开始发力。从拿地力度上看，2018年是公司拿地金额最高的一年，达到1513.5亿元，其中华润置地权益地价1036.8亿元，权益占比接近70%。
2019-2021年，华润置地新增土地出资额分别为1424亿元、1379.5亿元和1489.6亿元，其中公司权益地价为933.9亿元、987.3亿元和1126.5亿元。2021年土地总价并未创新高，但公司的权益出资已经刷新历史，权益占比超过了75%。
土地储备在增长，权益占比也在提高，但华润置地未来的收入增长却蒙上一层阴影。2018-2021年年末，公司的合同负债分别为1922.65亿元、2267.2亿元、2325.85亿元和2127.19亿元。合同负债即预收款是房企未来收入的重要保证，没有增长收入增长从哪里来？
从已签约未结算的金额来看，同样如此。2018-2020年年末，华润置地已签约未结算的开发物业金额为1873.5亿元、2239.3亿元和2728亿元，其中992.2亿元、1286.9亿元和1576亿元分别将于下一年结算，这是2019-2021年收入增长的重要保证。2021年华润置地已签约未结算金额为2171亿元，1411亿元将于2022年结算。无论是已签约未结算的金额还是将于下一年结算的规模，都有了明显的缩水。
根据之前业绩发布会上的介绍，2020年和2021年年末华润置地可售货值分别约为5000亿元和5057亿元，根据当年合同销售结果，全年去化在60%左右。2022年年末，华润置地可售资源约有5278亿元，2022年已经过去了三分之一的时间，公司销售仅有600亿元，剩下的半年多时间，华润置地还能完成一如过往约60%的去化吗？
截至发稿，华润置地没有回复《证券市场周刊》的采访。
来源：证券市场周刊 记者 杨现华/文
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