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民生证券研报指出，如果房企“少数股东损益/净利润”比率与“少数股东权益/所有者权益”比率长期差别较大，说明少数股东损益并非等于“权益比例×净利润”，而是存在其他分配方式，此时企业存在明股实债情况的可能性较大。
明股实债疑虑难消
2021年，大悦城从少数股东手中收购了多家子公司的少数股权，这些子公司最初由上市公司及其子公司100%控制，后来合伙企业、信托机构等金融资本性质的少数股东陆续进入，直到2021年又将少数股权转让予大悦城。
例如，成都怡悦置业有限公司原由上市公司100%持股，2017年8月新增少数股东上海景时宾华投资中心（有限合伙），后者2021年12月退出；中粮祥云置业南京有限公司原由上市公司100%持股，2015年10月新增少数股东上海景时南科投资中心（有限合伙），2021年1月该股东退出。
大悦城目前下属公司的少数股东中也不乏金融资本的身影。例如，中粮地产（深圳）实业有限公司、深圳市锦峰城房地产开发有限公司、成都鸿悦置业有限公司等原由上市公司100%持股，后来新增少数股东上海景时深光投资中心（有限合伙）、深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）、上海景时成攀投资中心（有限合伙）。此外，成都鹏鼎置业有限责任公司、成都中粮美悦置业有限公司的少数股东分别为深圳瑞诚嘉益投资合伙企业（有限合伙）、深圳沅凰投资合伙企业（有限合伙）；陕西鼎安置业有限公司的少数股东指向了深圳市明诚悦安股权投资基金合伙企业（有限合伙）。
据天眼查，大悦城下属公司的这些少数股东中有不少指向了安联汇金资产管理有限公司，此外还有华富基金、财通基金等机构。华泰证券研报指出，判断明股实债还需重点关注少数股东权益主体性质，如果为基金、资管、信托等，说明存在明股实债的概率较高。
对此，上述负责人表示，公司不存在明股实债的情况。
依靠合作扩大规模
不论是合营联营企业的参股方还是少数股东，大悦城与之合作似乎是为了满足扩大销售的诉求，与此同时，上市公司的权益销售占比却不断降低。
2019年重组完成后，大悦城定下了2021年前销售规模破千亿的目标，为实现这一目标，大悦城合作开发项目增多。2019-2021年年末，大悦城归属于母公司所有者权益分别为194.11亿元、183.51亿元、188.38亿元，少数股东权益分别为231.3亿元、272.95亿元、332.53亿元。归母权益基本不变，少数股东规模却快速增长，导致净资产中少数股东权益占比持续走高，2019-2021年分别为54.37%、59.8%、63.84%。
2019-2021年，大悦城全口径签约金额分别为710.82亿元、694亿元、727亿元，市场下行背景未有明显上涨，而至于权益签约具体金额，大悦城并未直接披露。
克而瑞榜单公布的大悦城销售数据与上市公司披露数据存在较大出入，有可能是统计主体存在差异所致，不过，相应权益占比或许也能侧面反映上市公司权益销售的情况。
克而瑞榜单显示，2019年大悦城控股全口径销售金额619.9亿元，权益销售401亿元，权益占比64.69%；2020年，大悦城集团全口径销售金额822.4亿元，权益销售432亿元，权益占比52.53%；2021年，中粮大悦城全口径销售金额719.1亿元，权益销售379.8亿元，权益占比52.82%。
结算金额与收入规模的对比也能说明上述问题。
2019-2021年，大悦城全口径结算金额分别为282.78亿元、624亿元、815亿元，商品房销售及一级土地开发收入分别为268.97亿元、325.75亿元、356.3亿元，占全口径结算金额的95.12%、52.2%、43.72%，逐年降低。
上述负责人表示，房地产行业资金占用大、开发周期长，合作开发有利于房企实现优势互补，是行业内普遍开展的项目运营方式。
来源：证券市场周刊 记者 薛宇/文 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 大悦城 |
