不同点可能是，商场过了晚上10点基本上没太多问题，而在酒店这时候大家都回到了房间，问题也开始了。
我认为管商场的时候一边是入脑，一边是入眼，不仅脑中要有这个项目，也要实际去看一看。脑中呈现的是数据，项目的坪效、租金、收入等等；到现场看的是为什么这个位置OK，这个位置不OK，要怎么管理？
之前我在新加坡，因为疫情不能到各个项目去走。在中国，疫情控制的很好，我可以经常到项目去看看，我们这几个月走了各地的项目，青岛是最后一站，终于走完了一轮。打算再走第二遍。
观点地产新媒体：最近疫情有一些反复，您觉得疫情过后商业地产有了哪些改变？
杨钦富：整体客流还没有完全恢复到2019年的水平，但销售额大多数都超过了疫情之前。一些租户销售更好了，餐饮客单价也提升了，说明在疫情之后，大家更想吃好一点，去更好的生活。
这期间，对高奢侈品有很大的帮助。现在虹桥机场PRADA等奢侈品品牌都开了，变成一个小商场了。
现在，每个商场的挑战是要找新的亮点吸引消费者。其实，国内消费者的要求挺高的，大家身边有很多商场可以去逛，对品牌和运营的要求比较高。
想把客流引过来，凭什么？隔壁的商场，可能面积比你大，为什么会回到你的商场？要把商场管理得很好，大家才会过来买单。
我们也在调整和优化对项目的管理方式，比如以前是按照区域来看，而现在我们会进一步细化管理，横向来看，把定位等具有共性的各地项目拉在一起，去做一些联动和资源共享。
观点地产新媒体：凯德给人感觉很接地气。
杨钦富：在中国要把商业做好，一定要本土化，要了解这个赛道是什么，新的玩法是什么。像大家买潮玩、潮鞋，还有体验性的消费，像室内滑雪、剧本杀，都是完全不同的玩法。你可以看到现在投资的主要风向就是“大消费”。
第二是回报率，是租金。现在大家都得承担一定的风险，以前甲方我就开个价，来就来，不来就不来，现在不可以这样，不只是保底租金，还有提成租金，有线上的扣点，加起来综合来看、整体来看。所以，我们的租金模式也在改变。
之前，我们的系统是以保底租金为主，如果保底租金低于预算，可能就无法审批通过。现在我们在系统上开发新的功能，保底租金、团队预计的销售额、扣点、租户对整个场的丰富度、能拉多少客流，综合来看。
所以，对我们而言，要一手抓回报率，一手抓创新体验，都重要。
从风险的角度看，这会有一定的风险，可是没有风险就不好玩了。我们要信任团队，如果你信任团队，就要对团队有一定的了解，所以还是要到处去走走，了解一下各个项目和团队。各个区域、各个城市有不同的消费习惯，有些城市爱喝喜茶，有些城市爱喝奈雪茶，有的爱喝乐乐茶，大家消费习惯都有点不一样。
观点地产新媒体：现在大家都习惯在国内消费了。
杨钦富：中国也很好玩，你一辈子都走不完中国。虽然短期内消费是内循环为主，可是你的思考还是要国际化。比如北上广深不仅是中国一线城市，在消费等很多方面跟世界是接轨的。
中国的商场比全世界的商场好玩的多，我之前在美国留学工作，美国商场概念和我们的不一样，你需要花几十分钟开车去到一个商场，有免税广场，有大的百货，停车都是在地面。在中国，我们每天的生活里都离不开商场，很难避开商场，都是与地铁直通的。所以说商场的概念是已经和大家的生活习惯紧密相连。
可能你现在不会在商场买油盐这些，可是会去体验消费，去健身、带小朋友参加体验课程，和朋友聚一聚，喝一杯咖啡，喝几杯奶茶，都需要。
一些品牌到新的城市肯定不是开一两家店。从我们做商场来说，会觉得某某商场是我的竞争者，以前概念里要跟他错开，现在无法避免，大家一起合作可能会更容易吸引品牌商入驻。
观点地产新媒体：北外滩来福士是3.0，未来还有4.0，5.0，对于4.0现在凯德有没有一个初步的设想，会在哪方面进行突破？
杨钦富：一方面是在还没有来福士的城市去开发新的来福士，我们在看几个重点位置，希望未来能有好消息跟大家分享。
另一方面，要打破传统观念，不要被可租赁面积所束缚，未来新的项目在规划阶段就要想好怎么做出新的概念，一些设计要提前在建设阶段就考虑进去。
以前，非租赁面积我们不去管，但未来不可以只靠可租赁面积。比如总面积中可租赁面积占了60%。而在这里面可能和隔壁商场重叠的租户将近一半；或者80%是已经定下来的业态，那剩下20%的面积里要怎么找亮点。
另外，剩下40%的非租赁面积要怎么去创新？怎么让它成为一个打卡点，怎么成为一个话题，如何吸引客流？
有些场只考虑赚钱，在非租赁面积里能少花钱就少花钱；而有些商场在这40%的面积里面会花心思，这是非常非常重要的。
中国有的是人，但也有的是商场，大家为什么要来你的商场。不是为你这几个品牌，到隔壁都有，为什么要来？是靠你的非租赁面积。
所以，在未来4.0的来福士，我们从规划设计阶段就把它考虑进去。过去我们每个来福士在建设设计和外表都会投入很多精力、时间和成本，接下来我们可能会更注重把艺术性的概念带到场内，在场内呈现出更多亮点。
观点地产新媒体：重组以后凯德有一些重心上面的变化，现在更多倾向于一些新经济上的投资。在综合体、购物中心的投入是不是会下降？
杨钦富：商业的占比会稍微下降，可是会把整个蛋糕做大。我们的业务规模在不断扩大，当然其中还是必须有商业管理。我们有团队、有专业知识、有平台，能够精细化管理。
我们也在增加新的赛道，刚刚收购了物流包，物流包要怎么去管理，明天我去北京，后天去成都，去看我们新收购的物流项目。
资管的逻辑是同样的，但运营方法是不一样的，我们不可以太自傲认为都一样。专业的人做专业的事，不同的赛道都有不同的玩法、不同的规矩，要去学的。我们有很强的资管平台，希望能以最低的学费去学好这些新的赛道。
其实,商业、物流和数据中心是在一个大生态里，都是围绕“大消费”的上下游，再通过数据平台，实现数据化管理，就能够形成更完整的“商业全景”。
观点地产新媒体：您到中国这半年适应吗？
杨钦富：我之前来中国工作过，对中国一直很有感情。
我第一次来中国是97年，当时还在上学，去了北京天安门，爬了长城，去了武汉、重庆，长江三峡，坐了游轮。第二次踏入中国是在12年后，09年在天津工作，发现跟我记忆中完全不一样了。
今年是21年，距09年又时隔12年，我再次来到中国工作生活。所以很巧的是，每12年我都会跟中国有一个“亲密”接触。当然在09到21年期间我也常来中国，之前我在新加坡外交部工作，所以对中国一直有感情。
市场变化特别快，我们还是得跟着市场走。2004年上海来福士是一个标杆性项目，我们现在也得向很多国内开发商、香港开发商学习，不可以骄傲。我们的新项目也学习吸收了市场上很多好的元素，接下来也必须不断学习。
社会变化太快了。以前20年一代，现在恨不得两年一代。一个商场从开建到开出来，需要五、六年，已经三代过去了。以前这么做还OK，但你现在能知道6年后的商场应该是什么样子吗？谁也不知道。这就是做商业的魅力！
来源：观点地产网 陈玲
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