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商业资产质量与路径抉择
虽然手握规模庞大的商业资产，但资本化方面合生还处于初步阶段。实际上，国内商业地产企业在资本化运作方面大多缺乏经验。
外资凯德成熟的投融管退体系是行业公认较为成功的资本化运作模式，选择合适的资产项目，初期由凯德私募基金负责开发和孵化，通过高效运营不断提升资产价值和回报率。项目进入成熟期，通过凯德旗下上市房地产信托或第三方实现退出，在释放成熟资产价值的同时，将所得资金用于再投资。
从凯德管理的项目情况看，可以看出2020年疫情影响下，大多数项目收入有所下降，但从估值上看，相比收购价，目前大多项目估值都实现了较大增长，反映资本化和有效运营对于物业升值的积极影响。
数据来源：企业公告，观点指数整理
资本回报率方面，凯德购物中心2016-2019年资本回报率稳定6.5%及以上，2020年则因疫情影响略降至5.5%。
回归到合生，引进前凯德中国区总裁罗臻毓，而罗臻毓明确表示，现阶段主要任务是资本化合生现有的一些资产，开拓不动产板块。除了现有一些资产之外，也可能会组一些新的基金去收购一些新的项目。
资产资本化方面，合生目前已将旗下商业项目发行了CMBS。近期合生以北京朝阳合生汇发行的资产支持专项计划，产品总规模80亿元，发行利率为4.35%，创下市场单体购物中心CMBS规模最大纪录。
收益方面，合生商业具体项目的运营情况披露较少，但从新近发行成功的北京朝阳合生汇购物中心资产证券化产品来说，坐落于北京朝阳商圈，建筑面积约23.18万平方米，物业资产价值总价为115.40亿元。
截至2020年末，该项目出租率为94.15%，日均客流量为8.50万人次，基本恢复到2019年疫情前的水平，整体抗风险能力较强，这也一定程度上展现了合生商业运营方面的能力。
此外，合生商业曾表示，内部有一套以投资回报为评判标准的自持商业利润体系。从上述合生汇项目成功证券化的案例来看，自持物业的潜在商业价值有机会获得资本市场青睐，实现估值提升。
从不动产投资角度考量，具有长期持有价值的优质底层资产，无论在运营还是回报上都占优势，如凯德旗下运营商业物业多为一二线城市的优质物业。一般情况下，国内一线和部分新一线城市核心地段的核心型物业被认为是较为优质的资产。此外，由于资源配置或者规划不当，导致被低估的核心增益型物业也较受青睐。
就持有资产来看，目前合生商业不动产平台旗下物业主要是商业零售以及办公用途。位置上看，处于北京、上海、广州、杭州等一二线城市较为核心地带的项目，资产质量较优。
数据来源：企业公告，观点指数整理
此外，目前不少商业地产企业考虑通过数字化等创新手段，优化成本、提升运营效率和客户体验，从而获取超额收益，相信着重科技提供运营服务的合商科技可以提供一定助力。
未来，通过借鉴外资经验，建立不动产资管平台，可以让合生旗下商业资产释放价值，获得可观收益。此外，资产证券化带来的资金置换有利于合生商业收购新项目，扩大商业规模，在商业地产赛道上占据一席之地。
回归目前，合生商业需要做的是则搭建起完善的商业不动产平台，快速踏上资管赛道。
来源：观点指数 冯彩云 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 合生 |
