万达商管的上市脚步声愈发近了。
8月9日传出消息，万达集团旗下商业地产管理业务——万达轻资产商管公司正在完成一轮金额达200亿元人民币的Pre-IPO轮融资，并计划最快年底前在港上市，该轮融资将使其IPO估值或达300亿美元。
万达商管前身为万达商业，2016年，仅在港交所上市一年有余的万达商业正式宣布退市，最终股价为52.5港元。
一来一回，王健林的“心病”是万达商管的估值问题。他曾在接受采访时表示：“觉得公司价值被严重低估。”
随后，全面转型轻资产、撤回A股上市申请、展开新的融资计划、引进珠海国资入股、人事换防……伴随着物业及商管业务逐渐成为港股受欢迎的赛道之一，万达商管也离资本市场越来越近了。
近年来，包括宝龙商业、卓越商企、华润万象生活、中骏商管等公司等在内的商管板块被陆续分拆上市，获得的PE估值也远超开发类企业，目前华润万象生活的总市值已高达979亿港元。
有报道援引消息人士说法，推动万达商管2021年内于香港联交所上市，是万达今年的重要计划之一。不出意外，万达商管或将在今年11月左右完成上市。
万达商管估值重塑
能够看出，王健林对万达商业的股价是有高预期的。
2014年末，万达商业登陆港交所，并成为当年港股最大规模IPO。
不过，由于香港资本市场对于内房一直不太看好，万达商业的资产包中又包含大量商业、住宅等重资产项目，其股票一直处于低估值状态。
万达商业上市当天便遭遇破发，此后上市的日子里，股价亦不如人意，最低曾跌至31.1港元/股，较发行价跌去35.21%。
根据2015年报数据，万达商业地产每股收益6.6元，每股净资产39.8元，而其股价却长期在净资产上下徘徊。
这显然不符合王健林的预期。2016年9月20日，万达商管正式从港交所退市，彼时总市值为2376.8亿港元（约合人民币1975.8亿元）。
再然后，万达商管便进入了A股漫长的等待期。
根据证监会披露文件显示，早在2015年9月7日，证监会已经受理了万达商业的IPO申请，直到2018年初，万达商业登陆A股仍遥遥无期。
根据此前在私有化时的约定，如果退市满两年或2018年8月31日前未能够在A股上市，万达集团需要以每年12%的单利向境外投资人回购全部股权，以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。
很显然，两年内上市终究事与愿违。2018年1月，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创入股万达商业，4家企业计划投资约340亿元，收购万达商业退市时引入的投资人持有的约14%股份。
此后，万达商业地产更名为“万达商业管理集团”，1至2年内消化房地产业务后，不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。
有报道指，上述投资人不仅将万达商业的上市期限推迟至2023年10月底，而且不要求一定要在A股上市。
今年3月24日，万达商管正式公告将撤回A股IPO申请，并称：“决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。”
就这样，万达商业结束了超过五年的回A之路，市场并猜测，万达商管将谋求轻资产物业服务概念，再战港股。
如何改变万达商业低估值的现状？王健林需要做的，是令万达商业变成资本市场“想要的样子”。
基于此，在退市之后，万达商管开始向外界讲述一个轻资产的故事。
2017年7月，万达商业与融创、富力达成“世纪交易”，以637.5亿元代价，将13个文旅项目和77家城市酒店的股权全部出手。
随后，万达再引入战略投资者，将万达商业将更名为万达商管集团，并在2019年底正式剥离房地产开发业务。
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