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轻资产故事与惠誉评级
为了跨过香港上市的最后一步，万达商管不仅对管理人员进行了更换，更在利润、负债方面调整一番。
万达商管此前就曾宣布，自2021年开始不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略。
一言以蔽之，即万达商管不再介入拿地、建设、物业开发等重资产环节，只输出品牌，提供商业运营等服务，从而获得运营费用。
实际上，这种模式一旦形成一套流程和模块，便可实现万达广场的快速复制，从而加速商业广场的扩张。更重要的是，轻资产战略能够让万达商管的金融杠杆回归到合理水平。
正因如此，惠誉在最新评级报告中表示，万达商管长期外币发行人违约主体评级为BB+，万达香港发行的高级无担保债券和美元担保债券评级为BB，前景稳定。
而评级驱动因素最为关键的点，其一是资本支出需求下降；其二是充足利息保障倍数；其三是偿债能力提升。
具体来看，在轻资产模式下，万达商管营业总成本急速下降，2019年这一数值为627.05亿元，2020年营业总成本仅为300.63亿元。
固然，营业成本的下降与万达商管近两年的资产出售有关，但轻资产战略亦在其中扮演了很重要的角色；毛利率水平也显示，万达商管2020年毛利率为70.2%，相比2019年同期上涨16.51个百分点。
翻看2021年一季度财报，万达商管营收、净利在连续三年下降后，首次呈现正增长。其中，营收同比增83.5%至114.34亿元；净利润同比增70%至44.5亿元。
因为这种轻资产模式下，万达商管作为商场运营商，不需要支付大部分固定租金，是与资产所有者分享利润，从而实现资本支出下降、利润提升。
另外，不需要以高杠杆撬动土地和规模，万达商管负债水平也有所缓解。截至2020年末，万达商管总负债为2874.19亿元，资产负债率为51.11%，其中一年内到期非流动负债480.36亿元。而2017年，该公司负债总值甚至超过4000亿元。
数据另显示，万达商业EBITDA总利息覆盖倍数从2019年的2.0倍降至2020年的1.9倍，原因是疫情期间细分市场销售、一般和行政费用上涨了40%。而净债务/经常性EBITDA的倍数从2019年的5.4倍升至2020年的6.5倍。
上述两个数据很大程度上衡量企业支付负债能力的指标，前者倍数越大，债务的安全程度越高，后者指标越小，企业偿债能力越强。
翻看万达商管2021年财报，该公司利润总额为61.45亿元，计算下来，EBITDA总利息覆盖倍数为2.8倍。
但由于房地产、商业地产有一定的计算周期，从而影响利润总额，因此主要观察完整年度的EBITDA利息保障倍数。
而惠誉在评级报告中预计，2021年全年万达商管的覆盖率将升至2.1倍，到2024年，净债务/经常性EBITDA的倍数将降至5倍，偿债能力提升。
盈利能力、杠杆水平在很大程度上影响着上市企业的估值，而万达商管在上市前夕的这番财务优化，同样是王健林“上市梦”的重要一步。
毕竟，曾经因为估值问题，万达商业选择在港股退市，进而踏上了五年的漫漫回A路。未来，随着这一平台再次登陆资本市场，王健林与万达商管过去的艰难时光或将告一段落。
一个时代的终结，亦会有一个时代新生。在新的时代，万达商管又会有怎样的结局？
来源：观点地产网 龚丽欣 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 万达商管 |
