成也河南，败也河南，建业地产何时能真正走出“中原？

　　2020年，对于房地产企业来说是充满考验的一年。这一年，疫情突至，全民经济生活遭遇停滞，房企签约销售、现金回款、融资放款等各个业务领域均受到极大影响。这一年，三道红线横空出世，各大房企的扩张大计陷入窘境，有的则重新打量自己寻求转型新思路。

　　作为号称“河南王”的建业地产也有着自己的想法与困惑。

　　5月31日，香港联合交易所的钟声被第四次敲响，继地产、智造、新生活之后，建业地产掌舵人胡葆森将轻资产代建板块——“中原建业”推至港交所，中原建业登陆联交所挂牌，其肩负着带领建业地产走出河南使命，然而却迎头被泼一盆冷水。

　　根据《每日财报》的统计，上市首日，其股价盘中大跌超19%，开盘报2.5港元/股破发。截至6月18日，上市15个交易日跌幅8.4%。

　　成立近6年，中原建业通过轻资产业务帮助建业地产叩开新的增长大门，却也和建业地产的大中原深度绑定。客观来说，二十多年坚守一座城的建业地产绝对是一个特殊的存在，但由于固守阵地也让其逐渐失去行业竞争力。

　　规模增长乏力借贷成本高企

　　曾经，建业地产因背靠着全国人口基数最大的省份河南省，有过一段迅猛发展史。其曾连年取得超40%的合约销售增幅，并在2019年凭一省达成了千亿销售规模。

　　然而，在三四线棚改红利逐渐退潮的背景下，加之碧桂园、恒大等巨头企业以地毯式的覆盖之路先后进入河南市场，随之龙湖以及世茂等房企也陆续重仓建业地产的腹地郑州市场。由此，建业地产在河南省的占有率和销售金额逐渐受到冲击。

　　《每日财报》了解到，建业地产在2020年未能完成1100亿元的预期目标，全年销售1026.42亿元，同比增加1.5%，行业排名也从2019年的第27位降至第34位。其2020年实现营业收入433.04亿元、归母净利润18.02亿元，同比分别增长40.75%、-10.6%。这是近3年来其业绩首次出现负增长，而净利率也已经降至4.85%的行业低位。

　　此外，其毛利率从2019年的26%降至19.9%，锐减6.1个百分点；而在郑州主战场，结转项目的毛利率则由2019年的30.5%大幅降至17%。

　　事实上，今年以来，建业地产的销售表现同样不尽如人意。前四个月，建业地产的合同销售额同比微增4.5%至219.15亿元；合同销售面积同比增长8.7%至319.42万平方米，然而其销售均价却同比减少3.9%至6861元/平米。也就是说，建业地产正在“降价跑量”冲业绩。但即便如此，其也仅完成了1200亿元年度销售目标的约18%。

　　《每日财报》发现，盈利能力下降的同时，建业地产的负债水平也在不断攀升。数据显示，2020年，建业地产剔除预收款后的资产负债率为85.5%，净负债率为56.8%，非受限现金短债比为1.48。其中，剔预后的资产负债率踩中“三道红线”融资新规，位列“黄档”，未来有息负债增速不得超过10%。

　　在此值得注意的是，在国内房企中，鲜有资产负债率超过90%的企业，建业地产就是其中一家。2019年至2020年，建业地产的资产负债率分别为91.25%、91.10%，连续两年在90%以上的高位。

　　随着规模的扩张，建业地产的负债总额逐渐由2015年的324.4亿元攀升至2020年的1493.19亿元。为了减轻债务的压力，建业地产自去年下半年开始频繁“借新偿旧”，自此借贷成本也跟着高企了。

　　受此影响，建业地产的融资成本由2019年的3.95亿元激增至去年底的12.72亿元，增幅高达221.8%，吞噬了其当年70.59%的归属股东净利润。

　　轻资产来撑门面到头还是中原见

　　其实为了谋求新发展，早在2015年，建业就将轻资产业务悉数划至中原建业，各种各样的业务中，最重要的一个就是替缺乏开发经验、建筑能力的中小企业进行代建，并输出建业品牌。

　　《每日财报》了解到，在这个过程中，与传统房地产开发不同，中原建业的代建模式更像是房地产界的“咨询公司”：无需承担拿地成本与建设成本，而是替客户在项目开工期间管理物业开发项目。事实上，对于中原建业而言，轻资产板块业务也映射出了胡葆森希望走出河南的期盼。

　　据招股书透露，2018年至2020年期间，中原建业的收入分别为6.79亿元、10.29亿元以及11.52亿元；净利润由2018年的4.04亿元增至2019年的6.41亿元并进一步增至2020年的6.82亿元；对应净利率分别为59.7%、62.3%及59.2%。

　　虽然相较于第一家上市的轻资产代建平台绿城管理而言，中原建业在净利率上占有优势，但在在管面积上却逊色很多。公开数据显示，截至2020年底，绿城管理的代建项目个数共296个，合约总建面已达到了7610万平米，约为中原建业在管面积的三倍。

　　可尴尬的是，招股书显示，截至2020年，中原建业累计订立共计246个项目，在管项目为206个，在管建筑面积约2554.3万平方米，具体来看，这206个项目中，河南有193个。而位于河南的项目总建筑面积约为2420万平方米，占比将近95%。

　　可见，与轻资产代建平台老大绿城管理相比，中原建业的业务依旧没有脱离开建业地产的前身，与之相比优势平平。

　　话说回来，胡葆森分拆代建业务上市，是建业地产在融资空间受限的情况下，采取的一种变通的融资策略。这种股权融资既可以解决一部分资金问题，又不会增加负债率。

　　过去几年，中原建业肩负着建业地产走出河南的梦想，但直到今天也难以摆脱“原生家庭”的笼罩。所谓成也河南，败也河南，建业地产何时能真正走出“中原”，疏解困境，《每日财报》将持续关注。

　　来源：每日财报 何嫱

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