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宝龙地产为了达到“三道红线”的标准，采用了更激进的明股实债方式速降负债。
3月3日，宝龙地产（1238.HK）发布2020年度业绩公告，各大指标得到提升，“三条红线”皆绿。在2020年火热势头支撑下，宝龙地产还立下了2021年1050亿元的销售目标，立志要实现超28%的同比增幅，向千亿俱乐部发起冲刺。
不过，在宝龙地产这份亮眼的成绩单背后，其实还隐藏着不少问题。
靠明股实债“红线翻绿”实属自欺欺人
从公布的财务指标来看，去年宝龙地产实现合约销售额约为815.51亿元，较2019年同期增加约35.1%；收入约为354.94亿元，较2019年同期上升约36.3%。年度利润约为88.15亿元，较2019年同期上升约46.5%。
对于资本市场一直关注的资产负债率，宝龙地产剔除预收款后的数据为69.9%，净负债比率约为73.9%，较2019年同期下降7.3个百分点，现金短债比为1.226。综合来看，三道红线均控制在绿档范围内。
但在“红线翻绿”背后，更多的是对宝龙地产明股实债的质疑。从宝龙地产的财务报告中不难发现，其少数股东权益暴增，但少数股东损益却没有相应的增长。可见宝龙地产为了达到“三道红线”的标准，采用了更激进的明股实债方式速降负债。
2019年末，宝龙地产的少数股东权益为62.46亿元，当期公司的少数股东损益为19.07亿元。到了2020年末，宝龙地产少数股东权益暴增至150.6亿，增长了141%，而相应的公司少数股东损益为26.7亿，仅增长40%。
在房企合作开发频频出现的当下，少数股东权益的快速增长无可厚非，但少数股东权益增长的同时，如果少数股东损益没有同步增长，就需要引起特别关注。一般来说，若少数股东损益与少数股东权益持续不匹配，明股实债的可能性会很大。
另外值得注意的是，2020年上半年，宝龙地产利润上升的同时，毛利率却在下滑。数据显示，公司上半年毛利率为37.1%，较2019年同期的38.8%下滑1.7个百分点。
换句话来说，宝龙地产的资金和债务情况，或许并没有业绩报告上那么优秀。有评论质疑称，宝龙地产通过粉饰报表获得的亮眼业绩其实有点自欺欺人。
不断弱化的“商业属性”实难自圆其说
1990年，宝龙地产在澳门成立，自2003年起专注开发运营综合性商业地产项目，2009年在香港主板成功上市。2019年，宝龙地产旗下子公司宝龙商业（HK.9909）登陆港交所，成为港股第一家商业管理公司。一直以来，宝龙商业的主要布局是长三角，但这也是它未来发展空间的一个隐患，长三角的商业饱和度已经不低了，这个发展空间的天花板将近。
做商业地产出身的宝龙地产,曾与万达齐名。在业界,曾有个说法叫“北有万达,南有宝龙”。然而如今,两者无论是体量、还是行业影响力,均已不在一个层级。
最近宝龙地产还挖来了“商业地产”运作大佬陈德力，原新城控股集团联席总裁，曾为万达系老将。此前，原新城控股商业管理集团副总裁唐剑锋已经加入宝龙商业集团，似乎要大干一场。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 宝龙地产 |
