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资产依然很重 利润有水分现金流转差
面对股权融资难、债务融资政策紧的大环境，万达商管也在试图转型。从2015年提出轻资产战略以来，经过5年多的摸索，截止2020年9月，万达商管运营的总建筑面积为5407.3 万平米，其中自持有4090.2 万平米，输出管理的总建筑面积为 1317.1 万平米（含合作项目766.5 万平米）。
当前万达商管的业务仍主要以自持为主，此外，万达商管拥有的持有物业尚未开业总建筑面积约307.59万平米。万达商管在9月29日再一次喊出了轻资产的口号。万达商管正式对外宣布：从2021年开始，不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。
不过，喊口号容易，但想短期内要全面轻资产化、输出管理并不容易。万达商管债券募集说明书显示，其下辖子公司294家，其中大多数是万达商业的主体公司。共拥有及运营管理已开业商业广场 336个，其中自持项目259个，合作项目58个，轻资产项目19个。除合作项目外，轻资产战略5年来，输出的管理项目仅19个。
最近4年，万达商管的投资性房地产账面价值分别为3790.03亿元、4074.12亿元、4274.73亿元和4386.02亿元，占公司总资产的比例分别为55.00%、65.26%、74.32%和 78.91%，公司投资性房地产规模占总资产的比重反而在持续攀升。
今年疫情的干扰，对于主要以自持为主的万达商管的经营产能了巨大的影响，整体出租率从2019年的99.3%下滑至96.6%，平均租金也从2019年的111.32元/平米/月，下滑至108.1。前三季度租金及管理收入仅249.42亿元，预计全年或也将同比负增长。此外，由于万达商管已不再开展房地产销售业务，公司今年的营收及利润少了一大块，加上酒店入住率普遍很低，公司今年整体的收入同比下滑44.9%，归母利润下滑40.71%。
这业绩还是基于公司自持物业公允价值计量的情况下录得。过去3年及今年前三季度，投资性房地产公允价值变动收益分别190.99亿元、156.03亿元、120.67亿元和45.52亿元，分别占当期利润总额的56.53%、35.20%、35.75%和31.34%。
实质产生的现金流较净利润要明显更低。去年及今年前三季度，万达商管合并报表口径经营活动产生的现金流量净额分别为168.05亿元和56.01亿元，明显低于当期250.96亿元、107.2亿元的净利润数据。
真实现金流不及预期，公司的资金及债务压力就一直存在，而轻资产业务进展也缓慢，能贡献的力量也有限。此外截至三季度，公司所有权受限制的资产账面价值合计为3454.88亿元，占总资产的比例为62.15%。公司所有权受限资产规模较大，资产的可变现能力相对较弱。
综合下来，近几年万达商管的融资成本持续走高也就在情理之中了。
来源：新浪财经 大眼楼管 肖恩 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 万达 |
