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今年，“企二代”朱桔榕的上任直接让合生创展从往年的“慢”变成了“快”。比如，今年5月，合生创展以72.2亿元竞得北京丰台区地块，楼面价创南城纪录，同月再斥资107.4亿元竞得北京分钟寺两宗地块。
这只是合生创展从 “慢”变“快”、频频拿地的一个缩影。今年上半年，合生创展罕见地斥资超过230亿元获取位于廊坊、昆山、北京、杭州等地合计7个项目，新增土地储备88.7万平方米。同时，中国指数研究院数据显示，2020年1-10月全国房地产企业拿地市值排名，合生创展为184亿元，行业排名46位。
快速扩张下，公司业绩创下新高。截至今年上半年，合生创展销售额达到130.14亿元，同比上升14.6%，今年前10个月，合生创展总销售额约254.87亿元，同比上升31.1%，前十月业绩超去年整年，体量规模不断变大。
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高周转冲规模是否可行？
房地产辉煌的二十年，高周转是开发商的主流模式，在当下许多TOP10房企里，多数为高周转而来，因为更快获取资金投入再开发，项目往往需要高周转。比如：碧桂园、万科、保利等，他们当中有些开盘时间是10个月，更短的有8个月。
但高周转也有“后遗症”，一个典型的通病是高周转房企债务增长很快，随着扩张的持续加大，其债务亦跟着“水涨船高”，合生创展也不例外。
上半年的积极扩储，合生创展增加了不少债务。公司财报显示，截至2020年6月末，合生创展有息负债规模为779.41亿元，较2019年上半年增长44.55%；资本化前之利息开支总额为28.15亿元，较2019年上升38%。对于利息的上浮，合生创展直言主要因“借贷增加所致”。
同时，公司当前短期偿债压力较大。截至今年6月末，负债总额为1700亿港元，较2019年上升32%，于一年内到期的债务为188亿元，账面现金为172亿港元，现金难以应付短债。
来源：合生创展2020年中报
从过去的“慢”到“快”，“掉队”的合生创展逆境突围的野心很强。但市场风云突变，今年三季度，监管层提出房地产金融管理政策“三条红线”，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。
监管“三道红线”出台，无疑给房企融资戴上“紧箍咒”，融资渠道再度收紧，基于此，高周转模式能否持续？同样的路子在当下还能走得通吗？
标普全球高级分析师高帆向《投资者网》表示：“前两年高周转模式支撑房企规模实现较大的增长，但这种模式在今后会受到考验。随着房地产‘三道红线’融资设限，市场融资环境再度趋紧，高周转房企的扩张受到限制。”
在她看来，高扩张模式未来会受到限制。标普全球信用评级，在10月28日发布的一份研究报告谈到这个问题，“今年上半年房企债务融资增速较快。87家样本房企当中，超过40%的企业有息债务同比增速均超过15%。如果融资新规（三道红线）大范围实施，企业无论现有杠杆水平是高是低，今后或将无法通过激进债务扩张发展业务。”标普在研报中称。与此同时，花旗银行的研报亦认为，对于合生创展急速扩张计划看法审慎。
“企业高周转估计也是没有办法的办法。”上海中原地产首席分析师卢文曦向《投资者网》直言，“目前来看，中小房企不采用高周转很难把盘子做大，尤其在当下住宅红利逐渐褪去，房企项目利润越来越低，以前挣1个亿可能只需要周转1次，现在利润缩窄，可能要周转两次才有1个亿。因此，企业规模要想做大，肯定需要多用杠杆去撬动项目，这也是没办法的办法。”
广州知名房地产专家韩世同却认为：“如果合生没有触碰三条红线，我认为没问题。”，在他看来，可能对于单一性的中小房企，目前更多还是退出或被大房企兼并、收购，不过合生创展不同，早期合生创展是行业规模最大的房企，远超万科、碧桂园，现在整个规模虽然徘徊在百亿，也仍有一定的优势，比如：早期公司屯了很多的地块以及公司资产板块较大等。同时，早期的多元化发展为聚焦地产业务创造了一定发展条件和环境，整体还是蛮有实力的。”
韩世同表示，“当下显然不是高速扩张的时期，但合生创展聚焦地产可能也是自身的一种战略抉择吧。”
从往年的低调沉潜到如今的激进扩张，“掉队”的合生创展在冲刺规模的道路上不断提速，但令人深思的是，不倡导积极扩张的当下，合生创展是否能再续辉煌？若未来扩张受限，公司如何寻得规模与债务之间的平衡，公司是否有实力应对高速扩张带来的种种后遗症？这些均为合生当下或未来亟需解决的难题。（思维财经出品）■
来源：投资者网 郑小琳 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 合生创展 |
