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针对此次重组，被收购方珠海市国资委、城建集团承诺，免税集团免税业务部分于2021年度、2022年度、2023年度实现的净利润分别不低于5.50亿元、6.40亿元、7.46亿元。
格力地产2019年财报显示，期内净利润为5.26亿元，此前两年多，也是在5亿元至6亿元左右徘徊。
此次免税集团被收购一方承诺的业绩分别是：格力地产2019年净利润的104.56%、121.67%、141.82%。如果业绩承诺能够兑现，那么意味着格力地产每年净利润将在现有基础上翻番。
不过，相较于免税集团庞大的营收规模及过往业绩，被收购方的业绩承诺仍显偏低。2018年、2019年，免税集团的营业收入分别为22.47亿元、26.59亿元，归母净利润分别为6.45亿元、6.81亿元。
对比可发现，被收购方对免税集团2021年、2022年的业绩承诺仅为5.50亿元、6.40亿元，低于免税集团2018年的净利润6.45亿元，更是远低于2019年的6.81亿元。
在预期营业收入增长的同时，业绩承诺尚停留在2018年的水平，被收购方业绩承诺偏低。
定增未开实控人已浮盈逾117亿
此次交易，格力地产以“股份+现金”方式收购免税集团。
根据交易方案，格力地产发行股份支付对价114.15亿元，现金支付8亿元。通过本次交易，珠海市国资委将新增格力地产21.87亿股的股份，城建集团新增格力地产4.67亿股的股份。
值得注意的是，本次定增发行价格仅为4.3元/股，相较于格力地产目前股价有不小的折价。
根据惯例，定增发行价应为定价基准日前20个交易日、60个交易日或者120个交易日的股票交易均价之一。
而格力地产发行股份的定价基准日为其第七届董事会第九次会议决议公告日，即5月22日。彼时，其股价尚不足5.5元，在公告日复牌之后，格力地产股价出现了连续8个涨停，市值短时间翻倍，定增股份的价值亦随之水涨船高。
截至11月11日收盘，格力地产股价为9.68元/股，相较于定增价格上涨127.44%。
格力地产实控人新增的21.87亿股原价为94.04亿元，目前已经价值211.70亿元，浮盈达117.66亿元。
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