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华润万象其他应付账项及应计费用明细
资料来源：华润万象招股书
未来发展仍面临阻碍
报告期内，华润万象毛利率逐年提升，分别为13%、15%、16.1%和24.1%。尤其是商业运营及物业管理服务业务的毛利率由2017年的14.2%上升到2019年的21.8%。时至2020年上半年，该项业务的毛利率更达到35.8%。反观住宅物业管理服务毛利率则一直是不愠不火，报告期内分别为12.4%、11.4%、12.1%、14.0%，2018年则出现了明显的下降。
针对2018年住宅物业管理服务毛利率下降，招股书解释为，“由于该年度公司业务涉及三供一业项目，该类项目物业管理费率相对较低”。据了解“三供一业”分离移交是指国企（含企业和科研院所）将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企剥离，转由社会专业单位实施管理。
除受费率较低的三供一业项目的影响，华润万象包干制的收费管理模式，也在一定程度上拉低了其业绩。
物业费的收取包括包干制和酬金制两大类，包干制收费模式是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式，一般来说利润率较低。报告期内华润万象分别有96个、113个、98个、102个按包干制收费模式管理的住宅及其他物业项目亏损，亏损金额分别为0.80亿元、0.76亿元、0.79亿元、0.59亿元。分别有2个、5个、7个、2个按包干制收费模式管理的购物中心亏损，亏损金额分别为0.24亿元、0.27亿元、0.25亿元、0.05亿元。
目前华润万象也在积极探索改变收费模式。招股书中表明，华润万象将继续采用包干制管理住宅及其他物业以及写字楼，购物中心物业管理服务的收入模式自2020年下半年开始由包干制转变为酬金制。招股书中提到，收入模式转变是为了理顺该公司与其业主和租户的关系，与行业惯例保持一致，并提升公司的利润水平。
此外自2020年下半年起，华润万象还进一步拓展了写字楼的商业运营服务，包括招租服务、资产管理与运营服务以及开业服务等。这也符合物业管理类企业未来的发展方向，即在物业管理类业务的基础上，不断创新商业模式，大力拓展延伸服务。多种经营服务主要包括咨询顾问服务、社区服务以及企业结合自身资源开创的其他特色服务，其中社区服务又包括房屋经纪、家政服务、养老服务等多种类型。
但华润万象的前进之路也面临着诸多挑战。有分析认为，一方面，华润万象如果想开拓新局面，必然要增加第三方物业比重，摆脱倚靠华润置地及华润集团的局面，但真正实现起来并不容易。另一方面，国内电子商务的发展也给该公司的商业运营，尤其是购物中心相关业务带来不利影响。在招股书中，华润万象也提及在线购物及免税店的发展可能会对公司在管购物中心客流量产生影响，进而影响其商业运营和商业分租服务。
此外，由于物业管理领域需要大量劳动力，国内日益升高的劳动力成本将增加公司日常经营压力。据弗若斯特沙利文数据显示，中国物业管理服务市场工人的平均工资已由2014年的3914元，增至2019年的6127元，增幅超55%。
华润万象在管住宅及其他物业项目来源状况
资料来源：华润万象招股书
来源：投资时报 研究员 王雨 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 华润万象 |
