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外界眼中，在宣布转型的近五年时间里，万达一直在“去地产化”和“重回地产”间游离，转型决心有雷霆之势，但也经历了一系列实实在在的阵痛与失意。
最近大半年，万达投入巨资重整文旅，先在甘肃兰州、陕西延安投资万达城，后入沈阳投资拿下文旅项目、医院、学校和5个万达广场，接着又打进广东、四川等地获取文化、体育、商业等一揽子的投资标的。万达地产今年销售目标设定为1000亿元，受制于疫情影响，这一目标完成难度加大，但截至目前，未有消息证明，万达因疫情影响改变了千亿目标。
克而瑞数据显示，2020年1~8月，万达集团实现合同销售额406亿元，同比增长近四成，远高于行业均值；行业排名上升11个位次至第54名。
“三道红线”压顶
万达商管剥离重资产，除了自身轻资产战略下的常规要求，亦有外部环境的紧迫性所需。
前述TOP10房企高管算了一笔账，他对《中国企业家》表示：一座十万方体量的商场，建安成本加装修成本，每平米大概七八千到一万块，整体算下来就是10亿元，100座就是1000亿元。
“房地产销售的现金流滚动，已经难以支撑自持商场的不断扩张。就算一年建10到20座（商场），也要一两百亿元（成本）。万达现在哪有那么多现金流去沉淀？”前述人士感慨道，“不止万达，开发商这两年都会很难过。”
万达商管2020年半年报显示，截至2020年6月30日，万达有息负债规模为1817.8亿元，其中短期借款6.3亿元，一年内到期非流动负债（有息部分）657亿元，长期借款921.6亿元，而其流动货币资金约471.3亿元，现金短债比0.71。在此半年前，这个数字为1.4。
截至2020年上半年末，万达商管总资产为5563.22亿元，较2019年末（下同）下降3.28%；总负债为2834.03亿元，下降4.87%；净资产为2729.18亿元，下降1.58%。其中，万达为取得借款相关资产抵押金额约3366.6亿元，占总资产比例约60.5%。
万达商管称，虽然公司有息负债稳步下降，但整体规模仍相对较大。“一旦发生债务违约，或将对公司资产及收益产生一定影响。”潘浩称。
近期，万达商管多次发债。7月29日，万达商管发行35亿元中期票据，利率为5.38%，9月10日，公司完成2020年公司债券（第一期）发行，最终发行结果为38亿元，票面利率为5.58%，为期5年。
9月28日，万达商管发布2020年公司债券（第二期）募集说明书。募集说明书显示，本期债券为无担保债券，发行规模不超过20亿元（含20亿元），为期4年，票面利率询价区间为5%~6%，募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还到期公司债券。
商业资产怎么“退出”？
“不求做大，主要看利润。”这是王健林对万达地产集团的最初诉求。这个诉求在万达商管板块亦有体现。2020年上半年，万达商管的整体毛利率为72.2%，较上年同期增长25.3%，远高于以传统开发模式为主的百强房企平均水平。
受到新开业广场数量持续增加影响，万达商管近年毛利率有所下滑，但与新城控股、大悦城等同行相比，毛利率依旧保持在较高水准。比如在单店营收贡献上，2016年~2019年，万达商管的年单店营收由约1亿元逐步升至1.1亿元，而新城的单店营收则介于0.4亿~0.6亿元。
在克而瑞地产研究中心分析师沈晓玲看来，与同样重点布局三四线城市、单店体量相似的新城吾悦广场相比，万达广场在单店创收方面具备一定先发优势，但与一些围绕一二线城市布局的企业相比，如华润、龙湖、大悦城以及一些港资投资物业运营企业，其在单店创收及核心区位地标性广场打造方面还有待提升。
“今年上半年，百强房企普遍呈现增收不增利的特点，而万达能够保持并不断提升其高利润回报，或将坚定其轻资产转型的信心。”潘浩称。不过，自身转型与“黑天鹅”迎面相撞，整个行业猝不及防，这给公司的收入及盈利预期带来了不确定性。
因“去地产化”逐渐失去物业销售的业绩贡献，叠加疫情冲击影响，2020年上半年，处于恢复期的万达商管，主营业务收入同比下降47.7%，各业态收入均有减少。今年上半年，万达商管利润总额为88.45亿元，同比下降32.39%；净利润为63.9亿元，同比下降36.22%。
“没有企业能扛得住这样源源不断投入现金的，公司也在寻找类似‘吾悦广场’的退出机制。”今年3月，新城控股董事长兼总裁王晓松在回应商业地产的发展问题时这样坦言。疫情之下，新城控股宣布，2020年将新开30座吾悦广场，商业管理年租金收入目标为55亿元。
“结合当前的风险因素及运营原理，商业资产怎么实现‘退出’确实是个问题。新城吾悦广场开始推出ABS（资产担保证券）来退出，虽然是以融资形式把资产抵押出去，实际上就是在做轻资产。”行业某TOP10房企人士对《中国企业家》称。商业地产的劣势是，资金沉淀大，沉淀周期长，转型轻资产也代表着商业地产运营商或重资产企业的一种退出方式。
“要么像融创一样卖资产，要么像新城控股一样做ABS，或者像宝龙地产、万达这样做品牌输出。当然，万达拥有管理经验，转‘轻’也是有基础的。”前述人士称。
来源：中国企业家 记者 李艳艳
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