也许是从印力过往与资本的碰撞中得到了启发，万科将旗下42个商业项目交给印力时便留了一手准备。具体而言，万科计划先设立专业的商业地产投资基金，通过基金先收购下该等商业项目，尔后再将投资基金委托给印力集团或其下属公司运营管理。
于2017年5月，万科设立了招银成长壹号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）和招银成长玖号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）两支专业商业地产投资基金。
其中，成长壹号基金规模为68.9亿元，由招银资本、长江招银和梦想家各出资6890万元、41.34亿元和26.87亿元，分别占比1%、60%、39%。而成长玖号基金规模为60.01亿元，由招银资本、长江招银和梦想家各出资6010万、36.06亿、23.44亿元，占比1%、60%、39%。
据业内人士分析，万科的这一举动是在为以后的资产证券化提前预留通道。
不得不说的是，金融、基金与商业地产的配合，是印力与万科在发展理念上最为契合之处。
随着融合越来越深，印力已经成为了万科唯一的商业运营平台。
但从另一方面，印力虽然股权架构上从属于万科，但从业务管理上看其更像是一个独立的平台。
“印力不仅仅只是一个管理平台，它是一个包含从拿地、建造、经营，到退出卖给基金、保险公司、REITs的商业地产全价值链。”印力合伙人、副总裁许英曾对公司有过这样的评价。不管是“投融管退”中的哪一个环节，都自有一套独特的操作模式。
在商业地产投资基金设立后不久，印力便以深圳深国投广场为标的，设立了一笔规模为37.9亿元的CMBS。随后，印力相继发行了印象1号CMBS和龙岗万科广场类REITs，共计募资42.22亿元。前者标的为南京江北印象汇及天津印象城，最终发行利率为5.4%。
在不断拓宽“退出通道”的同时，对“资本”报以足够重视的印力也在投资端继续寻觅合适的合作者。
2018年初，印力拉来新加坡政府投资公司，以7.02亿元竞得上海松江一宗商地，拟建上海松江印象城。同年9月，印力携手中信资本与山东宏海卓邦置业，在济南布局下山东首座印象城。
“资本对印力，对商业地产来说都非常重要。商业地产给资本市场的价值是基于真实的现金流，不是基于资产的评估，这是我们一贯的观点，所以要把真实的现金流创造好。”在观点地产新媒体2017年举办的年度论坛上，丁力业曾如是说道。
“乙方”地产商们
不仅仅是印力，事实上，在大多数商业地产商由“重”到“轻”的转变过程中，“资本”往往是关键词。
存量时代到来的趋势已经难以逆转，日渐发展成熟的商业地产领域越发热闹起来。在这个庞大的存量市场中，一部分先行者们已经开始从持有运营的重资产模式转向以输出运营服务的轻资产模式。
早在2014年，还没有拿下印力的万科已经与凯雷达成了合作，拟按2:8的占股比例成立平台公司，借此收购万科拥有的9个商业项目。同时，双方将一起设立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有的商业物业招租和运营管理。
从那时开始，“小股操盘”的轻资产模式开始在万科体系内正式践行。
次年，万达也走上了“减负”的道路，并于年初公布了与光大控股旗下的的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署的投资框架协议，正式启动“轻资产”模式。
大到万达，小到红星商业，再到大悦城控股、凯德、华润等，不同的企业走上了不同的轻资产输出路径。但殊途同归的是，这些输出品牌和管理的开发商们，已经慢慢走向了“乙方”的位置。
当然，即便从产业链的分工上看都是负责开发运营，输出服务管理的“乙方”，但不同的企业侧重点同样有所不同。
以万达为例，其轻资产的合作大抵可分为“与纯投资机构合作”和“与项目持有企业合作”两个方向。解释更细致些便是，第一种模式的合作伙伴只负责财务投资，万达需要负责投项目、建设以及后续的招商运营等，而后一种模式万达只需要输出品牌和管理，工作更轻省。
反观印力，由于过往长期与资本打交道，印力更为熟练的操作是利用金融杠杆去收购存量资产，进而在存量资产上做增量。
而在该模式下，印力经手过最为典型的无疑要数上海三林印象城项目了。
2017年年底，印力集团携手深圳信城不动产拿下上海浦东三林地区原“三林城市商业广场”地块，并于2018年2月份正式开启旧改动工。八个月后，三林印象城正式开业。根据数据显示，三林印象城开业首年实现总销售额近10亿元。
收益提升之后，印力再度搭桥资本市场，并于2019年底与新加坡亚腾资产管理公司正式达成收购协议。交易约定，亚腾资产管理公司与Straits Real Estate以及工银国际组成合资联合体，共同收购三林印象城，交易价格约为24.2亿元。
同样是输出管理，万达模式下，运营商的主要收益来源是通过运营实力推高租金水平后进行分成；而对于印力这种开发运营加上基金孵化的模式来说，如何完成退出才是实现收益的最终考题。
作为商业地产领域里较为常见的两种盈利方式，由于难度不一，收益水平自然也就不同。也有不少业内认为，如印力的这种模式，对于运营能力的要求或许会更高。
而对于国内相当一部分正在走轻资产输出的“乙方”地产商来说，相比起缓慢的“收租”，不管是资产证券化还是正在试点的REITs，探索更多有效的退出方式或许才是其目标所在。
来源：观点地产网 陆欣
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