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翻阅资料可知，华润万象生活于8月31日递表，2020年7月才将华润万象深圳（商业运营服务业务）、华润润欣商业管理（深圳）有限公司（商业分租服务）、泸州华润置地（商业分租服务）转让给上市主体，一系列重组于8月26完成。除此之外，华润几乎没有其他的重组动作。
天眼查显示，华润物业科技成立于2017年8月15日。可见华润拟分拆物业板块的动作在2017年早已开始。如此看来，商业运营业务更显得是匆匆注入。
不难看出，华润匆忙注入的举动或许是为了提高业务多元化。招股书显示，华润万象将此前免费提供给华润置业和华润商业开发的管理进行商业化，以此提高业务多元和增厚营收。
随着行业的不断发展，不同业态的客户特征及对物业服务的诉求皆有所差异。部分物管企业在以住宅为主的基础上，积极进行其他业态拓展，完善多元化业态结构，提升企业在市场发展中的抗风险能力。
相比住宅物业，商业运营的物业管理费更为可观。在2017年、2018年及2019年与2020年上半年，华润万象生活购物中心加权平均物业管理费分别为15.06元/平方米/月、15.34元/平方米/月、16.26元/平方米/月及14.96元/平方米/月。
华润万象生活为何在上市前夕匆忙注入商业运营业务？从盈利水平方面也可以窥探一二。
“包干制”下的盈利难题
据华润万象生活披露的数据，2017年至2019年以及2019年上半年的整体毛利率分别为13%、15%、16%、18%，2020年上半年提升至24.1%。
值得注意的是，尽管毛利率处于持续走高的趋势，但与上市物企毛利率均值相比，仍有一定差距——2020年上半年25家港股市场上市物企平均毛利率为30.6%。
从招股书可知，华润万象生活整体毛利率较低的一个原因与住宅物业服务毛利率过低有关。数据显示，2017年至2018其年住宅物业服务毛利率一直维持在12%左右的水平。
数据来源：企业招股书、观点指数整理
另据招股书数据显示，住宅及其他物业在管面积中，2017-2019年来自关联方华润集团及华润置地的占比为95.44%、86.37%、81.28%。且同期关联方的加权平均物业费为2.29元/月/平方米、2.42元/月/平方米、2.44元/月/平方米；而第三方加权平均物业费则仅为1.5元/月/平方米、1.19元/月/平方米、1.37元/月/平方米。
一般而言，物业企业在较短时间内大量拓展第三方在管面积，很容易由于第三方项目平均物业费较低而影响短期毛利率，但华润万象生活并没有上述情况，仍然录得较低的毛利率。
分析可知，包干制或许是拉低华润万象生活毛利率的原因之一。
数据显示，于2017至2019年以及2020年上半年，华润万象生活分别有96个、113个、98个及102个按包干制收费模式管理的住宅及其他物业项目录得亏损，金额分别为8010万元、7570万元、7920万元及5920万元。
此外，同期华润万象生活分别有2个、5个、7个及2个按包干制收费模式管理的购物中心项目录得亏损，金额分别为2350万元、2650万元、2490万元及490万元；并且分别有5个、11个、8个及5个按包干制收费模式管理的写字楼项目录得亏损，金额分别为990万元、560万元、740万元及1100万元。
来源：企业招股书、观点指数整理
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