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随着富力地产交付面积的持续增加，天力物业的营收有望进一步增长。无论2018年盈利还是亏损，公司2019年的净利润都有了大幅增长。就在此时，大股东选择“收割”天力物业。
仅从收入上讲，由于仅仅知道天力物业2018年的营收，在港上市的物业公司中，2018年营收在10亿元左右的有4家物业服务公司，2019年营收涨幅最小的一家超过了30%，最高的一家收入近乎翻倍。
富力地产2019年确认的建筑面积较上一年增长36%至830万平方米，与之相伴的物业公司收入又该有多少涨幅呢？即便上涨20%左右，天力物业的收入或将接近15亿元了。
房企分拆物业公司上市是当下的热门，基本面较差的物业公司也轻松获得20倍以上的估值，优质物业公司估值更是在50倍以上。收入过12亿元，利润正加速释放的天力物业又该价值几何呢？在富力地产大股东李思廉和张力眼中，就值3亿元。
以A股上市的南都物业（603506）（603506.SH）为例，2019年净利润为1.13亿元，目前市值约为38亿元，市盈率超过30倍。天力物业不足6倍市盈率的出售价，堪称白菜价。
接盘游艇为哪般？
大股东把上市公司当唐僧肉可不止这一次。
核心物业公司以3亿元的价格卖给了大股东李思廉和张力，李思廉也没有“亏待”富力地产。在此之前，富力地产花费近3000万元从李思廉手中买下一艘游艇。
富力地产的公司债募集书显示，在2018年年初，为“提供便捷的交通以接待公司宾客”，富力地产向李思廉购买其持有的相关游船之所有权益，转让价格为2901.96万元。
以近3000万元的价格买下李思廉的一艘游艇，是为了便捷地接待宾客？公开信息显示，豪华私人游艇价格动辄以千万元起，富力地产以近3000万元的代价买来一艘“二手游艇”，能为公司带来多少实实在在的收益呢？
游艇已经花费近3000万元买下了，李思廉不用关心游艇的问题了。那么出资买下的游船真的能为公司接待客户提供便利吗？理论上这样的高规格服务应该可以提升富力地产的品牌形象，只是有多少宾客获得了公司豪华游艇的接待，富力地产就没有下文了。
李思廉一艘二手游艇能卖到近3000万元，富力地产一家年收入远超10亿元的物业公司仅值3亿元，这样的关联交易究竟谁在受益，投资者会给出清晰的答案。
以合计3.1亿元出售天力物业等3家物业公司时，富力地产称，“物业管理业务具有轻资产、劳动力密集和服务导向的特征，与本集团的核心业务相比，其需要不同的管理技巧、能力以及发展战略，当前物业管理业务对公司整体利润贡献有限。”
出售物业可以使公司专注于其核心业务，并能将出售所得用于其核心业务；购买游艇可以方便接待客户。一顿操作之后，富力地产迎来的是评级的下调。
就在不久前，穆迪将富力地产的企业家族评级由“Ba3”降至“B1”，展望为“负面”，这“反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧”。
年报显示，2019年，富力地产的借款达到了1971.4亿元，其中一年以内的借款达到622.71亿元，同期公司的现金为384.4亿元，富力地产需要借新债来为即将到期的债务提供资金。
2019年，富力地产权益协议销售为1382亿元，较2018年微增5%，2020年1-5月降幅显著高于百强房企的平均水平。销售逐渐失速、到期债务高企，剥离了核心物业公司的富力地产能迎来转机吗？
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