2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。
提规模路途上，首创置业尚有不少斜坡需要攀爬。
观点地产网 “成熟的公司还是应该按照计划完成半年目标，不应该突然有一个想法就立刻改变，要有相应的研究。”首创置业总裁钟北辰在2019年8月份的中期业绩会上，回应是否会侧重布局粤港澳大湾区时说道。
钟北辰清楚知道首创置业的底色，所以即使前任在交棒前定了2019年千亿销售的目标，也未急于追赶，而是循着原有的节奏在前行。
2018年2月份，首创置业原总裁唐军在2017年度业绩会上提出，未来将坚持快周转，全面推行“369”标准。2018年签约销售目标为750亿元，争取实现800亿元；2019年争取实现1000亿元；2020年争取实现1400亿元。
同年4月，唐军辞任首创置业总裁一职，彼时年仅45岁的钟北辰接任。上任时，钟北辰也强调：“首创每年都在提规模，这是我们的重要任务”。
提规模是长期任务，但具体情况具体分析，在现有开发安排以及权益占比减少的情况下，首创置业在2019年3月份给出了一个理性的年度销售目标——800亿元。
接近首创置业的人士表示，钟北辰在公司内部被称为多元化转型发展的第一人，其上任后，多元化业务成为公司的必谈话题。
于是，两年间首创置业从“住宅+商业”延伸到地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募基金、长租公寓等多个方面。
2018年，首创置业提出“千亿价值生态圈”，进入长租公寓领域、涉足文创产业地产，新增土储达到近五年高点；2019年，正式发布投资平台首金资本，成立多个旧改及商业投资基金。
多点开花背后，掩盖不住的是首创置业对资金的需求。特别是2019年银根收紧加上国企负债红线下，首创置业在资本市场上的动作更加多样化，包括转让项目股权、项目引资、供股计划等。
提规模路途上，首创置业尚有不少斜坡需要攀爬。
“京津沪”成色
对于此前提出的千亿目标，钟北辰在2019年中期业绩会上说：“今年的目标还是800亿，相对还是比较稳定的，是稳中求进、有质量增长的一个节奏。但随着投资环节增强，包括市场团队操盘能力不停提升，达到千亿这个指标指日可待。但让我预测哪一年，还真的不太清楚。”
“公司有信心完成签约目标。”钟北辰亦表示。
数据显示，2019年全年，首创置业累计实现销售额808.1亿元，同比增长14.4%，完成年度目标101%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
从1000亿降到800亿，首创置业调整增速的原因，或许在于逐渐减少的权益占比，以及开发节奏的安排。
2018年之前，北京、天津、上海、成都、重庆等五大核心城市一直是首创置业主要扩储区域和销售区域。2018年，在增加土储面积的基础上，首创置业将扩储策略由五大核心城市转为京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大城市群。
数据显示，2019年中期，首创置业土储面积达到历史最高点，为1308.9万平方米，权益面积为904.4万平方米。其中，2018年度斥资409亿元扩储409.3万平方米，2019年前6个月斥资171.3亿元扩储184.3万平方米，期间首进城市包括广州、佛山、苏州、东莞和厦门等。
到了2019年下半年，首创置业扩储版图重新回归到五大核心城市。据观点地产新媒体不完全统计，2019年下半年，首创置业共斥资43.04亿元在天津、上海、成都扩储34.33万平方米。其中，天津津南地块、成都青羊地块分别以溢价率25.16%、44.03%竞得，总价达30.24亿元。
观点地产新媒体发现，首创置业土储面积迎来历史高点同时，权益面积却逐渐降低，2014年权益占比为82%，2019年中期权益土储占比为69%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
落成面积方面，首创置业前三年均同比收缩，2016年落成面积为340万平方米，2017年、2018年分别同比下降43.82%、4.19%，对应落成面积为191万平方米和183万平方米，2019年中期同比上升72.74%至147万平方米。
同时，首创置业落成项目依然集中在五大核心城市。2019年上半年落成13个项目，其中北京、天津、重庆落成10个项目，合计面积为105.19万平方米，占总落成面积71.55%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
反观销售层面，虽然布局战略上转变为“三大城市群”，但新进入城市销售贡献尚未得到体现，五大核心城市仍然是首创置业业绩主要来源。2017年至2019年，五大核心城市占总销售金额比例分别为76.86%、84.61%、76%，三年均在此区间起伏。
数据来源：企业公告（2019年由月报统计所得）、观点指数整理
进一步对比可以发现，首创置业销售贡献主力继续是京津沪，占比超过七成。2016年至2019年，首创置业京津沪销售额分别为337.9亿元、374.4亿元、484.4亿元、578.5亿元，对应占比为74.25%、67.04%、68.57%、71.59%。
千亿“生态圈”
扩储之外，围绕地产进行多元化延伸是首创置业提规模的另一重要“阵营”。
近两年多时间，首创置业在住宅开发、奥特莱斯、商业综合体及城市更新项目四大核心业务之外，构建了文创产业园区、高科技产业产地运营以及长租公寓三大创新业务，并成立了金融平台首金资本，构建起了“千亿价值生态圈”。
2017年8月，在首创集团确定“第五大产业”的背景下，首创置业正式进场改造北京郎园Vintage项目，开始涉足文创领域。很快，首创置业成立文创与产业发展事业部，并储备了19个项目。
随后不到一年时间，首创置业成功落地了三个项目。继郎园Vintage项目之后，2018年9月，首创置业迅速推出了郎园Park项目和郎园Station项目，两者分别由石景山一家博古院和北京纺织仓库改造而成。
彼时，首创置业曾对外透露文创业务的五年计划：“打造产业地产全国领先、文创园区行业第一、产业投资初具影响力的产业发展平台。目标是到2022年实现文创产业的投资面积为100万平方米，投资额15亿元。”
钟北辰在2018年度业绩会上同样表态：“目前产业项目已经相对成熟，无论是战略伙伴还是投资模型，以及在高科地产方面的运营经验都已经很成熟，高科技产业地产是未来要集中并在全国大规模复制投放的一个产业。”
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