微博“自如趁疫情涨价”话题 微博上自如趁疫情涨房租的话题已有数千万人参与，其中热度最高的帖子写着：自如趁租客不便搬家换租时“坐地起价”，肆意哄抬租金，多地区续租普遍增长10%-30%，最高达38.3%。 对此，自如于2月10日公开回应称：“已经跟进到租客，多是因长租客想改为短期续约引起，与租客基本达成共识”。但网友的高赞评论称：重新定义“与租客达成共识”。
疫情成了长租公寓模式的试金石
对于长租公寓行业来说，年后本来是一波租房高峰期，现在因为疫情直接断送这波行情。 “根据以往的数据，年后基本上从初六开始，用户的网站和APP的访问量就开始攀升。 今年因为疫情，大家短时间内都没有换房需求，数据断崖式下跌。”蘑菇租房联合创始人龙东平观察到，大家最愁的还是没办法带人看房，很多外地租客甚至还在老家没回来。
爱分析高级分析师黄勇也告诉燃财经，长租公寓企业的现金流入主要依靠租金收入。受疫情影响，各地复工时间推迟，导致春节后这段传统旺季中有租房需求的流动人口骤减，长租公寓的出租率显著下降，并出现一定比例的退租。
在运营层面，很多社区街道采取了较为严厉的防控措施，甚至拒绝外地租客进入小区，引发租客权益纠纷、疫情防控等事务需要处理;而长租公寓企业自身也和其他行业一样面临员工复工难等问题，加大了运营难度和人力支出成本。
在这种情况下，原本就现金流吃紧的长租公寓行业压力更大。按照业内默认的指标：出租率在90%以上才有可能盈利，目前整个行业都处于亏损。根据青客公寓和蛋壳IPO时披露的财务数据，青客的账面资金不够维持一年，蛋壳的仅够再支撑3-4个月。
从1月9日青客发布的上市后首份财报来看，青客2019年第三季度成本及费用总额为4.37亿元，与上年同期的4.35亿元基本持平，其中，成本最高的是运营成本，达到3.45亿元。但第三季度净亏损为1.25亿元，较上一季度的净亏损7163万元扩大75%。
“过年之前空置的房源现在租不出去，已经入住的租客也没办法搬走、找房子，流动性被锁死，只能在老租客身上做文章。”一位业内人士告诉燃财经，“实际上，这次处在风口浪尖的自如和蛋壳也是无奈，这个行业受损失最大的就是它们这种自己出钱拿楼、赚差价的公寓方。”
该业内人士称，从企业角度来看，有些房源可能以前是为了促销降低了价格，本来这一轮租约到期就准备开始调价，只是正好赶上了疫情。“但临时涨价的行为，大家肯定都会记在心里。
越是这个关头，越是要采取更合理的沟通策略。” 长租公寓行业诞生于2010年，随着房价高企以及城市化进程加快，激发了租房市场的爆发，资本大举押注，2015-2016年，长租公寓行业正式步入快车道。
知名房产博主鹏程蛇口称，通常来说，资本和大公司一旦介入一个行业，个人基本没有生存机会，但租房行业却相反。个体化经营的二房东具有成本优势，在移动互联网时代，他们也可以各租赁平台发布租房信息，客源并不比机构差。
相比之下，长租公寓没有足够的成本优势和渠道优势，根本赚不到钱。
事实上，长租公寓们为了扩张规模，拿房的成本甚至高于个体二房东们。为了上市，蛋壳需要迅速扩张，在去年也被曝出通过加价方式拿房。一位业主告诉燃财经，“我家的大开间，自如出价2500元，我爱我家出2700元，蛋壳出3000元。收进来之后，两居改三居，再加价租出去，赚差价。
蛋壳比别的中介给的房租价格高500元，比小区业主直租还高200元。” “长租公寓看起来增加了出租房源，其实房东的房子是固定的，无论谁来打理和经营，总数没有变。没有增加房源，长租公寓却要投入租金，面对高经营成本，他们就会提高租金价格，并希望在某个局部地方垄断房源，抬高租金。”鹏程蛇口称。
但这样的方式并不可持续。上述业内人士称，不论通过谁来租房子，租客看中的还是价格和地段。“只要租客走进去一看，装修、电器、家具、环境，心里就有一杆秤了，租客有自己的鉴别能力。”当品牌的作用被弱化时，涨价过度就会适得其反。
疫情结束后将迎来反弹2020年仍有新机会
“长远来看，租房的需求其实还在，等疫情缓解之后，肯定会出现一波流量的反弹。”龙东平告诉燃财经，就看大家能不能挺到那个时候。 业内人士认为，在这个阶段，不能完全依靠业主降租、政府扶持，更应该多方努力解决现金流，最大限度降低运营成本，及寻求新的融资渠道。
同时，线上看房、社群招租等渠道也应该尝试，为疫情结束后的需求反弹做准备。现在不少长租公寓企业都开始开展线上看房，此前，自如等APP也有360度看房功能。 “还可以通过租客群等垂直渠道进行招租。”龙东平称，作为一家为全国中小公寓方提供SaaS管理系统的创业公司，蘑菇租房在2月份赠送总计100万份电子合同，将找房——签约——租后都搬到线上。
另外，鉴于一些长租公寓品牌的影响，如何运营好已经签约的存量租客，也是当务之急。一方面提升续租的可能性，降低退租风险;另一方面，租客转介绍，能降低获客成本，提高出租率。
“如有业主同意免租，也可以减免租客的租金。”龙东平称，“业主租金占公寓整体运营成本的六成以上，跟业主和产权方争取优惠是最直接的节流方式。但说到底业主愿意降租是情分，不愿意降租是本分。
可以尝试半个月到1个月的降租，或根据目前的‘空置房源’去谈，成功率可能更大。” 现在整个长租公寓还处在以亏损来换规模的阶段，规模越大反而亏损得越多。对于市面上大量的几十、几百套规模的中小公寓玩家，没有人会专门去做亏本生意，所以往往还能盈利。
上述业内人士称，疫情之下，这些小公寓方由于资金储备不足，需跟进政府财税扶持政策，想办法借钱挺过去，或者拿以前的利润出来填坑。最坏的打算就是急刹车，把房子退给业主，等疫情过去了再续租。
根据中指研究院发布的《2019长租公寓市场年报》，据不完全统计，2018年长租公寓领域，企业获得融资37笔，约1491亿元;而2019年仅有16笔，约360亿元， 金额不足去年的1/4。资金向头部企业靠拢，包括蛋壳、魔方、佳兆业、龙湖等。
2019年行业回归理性，2020年格局则将迎来调整。业内人士预测，长租公寓已经经历两次迭代，第三次迭代即3.0版的大型社区式租赁住房，将以大体量的优势影响着行业格局。这类租赁住房也将是国家扶持重点，成为市场上重要的增量供给。
对于这类公寓而言，由于之前没有运营经验，所以住建部明确2020年将重点探索这类项目的运行机制，将其交予长租公寓机构运营，这也成为今年长租公寓行业的新机会所在。 应受访者要求，文中杨阳、华强、肖莉莉为化名。
（来源：燃财经 作者：苏琦）
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