蛋壳考虑：
以情动人，一起度过“艰难期”
“希望业主能够理解，与国家和蛋壳一起度过这个艰难时期。”在《中国企业家》获取到的一份名为“关于2月份要求业主增加免租期的工作方案”中如此写到。该文件还称，为了应对本次疫情对公司经营造成的影响，公司现要求，所有在1月底和2月份支付租金的业主，在原合同基础上，自2月份开始额外给予公司一定期限的免租期。
上述方案写到，对于除武汉以外的其他12个城市，所有业主增加30天免租期。方案中将免租期定义为，从这次付款日开始延后30天到本次免租期结束，再付款。方案还详细写明“与业主沟通的四级机制”，原则是“诚恳告知业主增加免租期事项，并通过四级沟通，最大限度争取业主的谅解，减少相关客诉升级、对簿公堂和负面舆论过度的情况”。
该方案注明了整体工作节奏。第一阶段：1月29日~2月2日，北深上杭给付款日在1月24日~1月28日的业主打电话通知并争取支持；第二阶段：2月1日全国开始，由城市当地组织人力负责首次沟通，计划2月10/15日前完成各城市约7万通电话沟通完毕。
这与业主反映接到电话通知的时间基本吻合。值得注意的是，该方案详细列举了销售与业主沟通的注意事项，其中提到：“尽量避免商量，协商这些词汇。”“不需要业主立即表态，也不要纠结于业主是否同意，但要真实记录业主的态度。”
“感觉蛋壳想靠以情动人，搞定一个是一个。”有业主看了文件后感慨称。这份方案在业主间流传，被业主视为蛋壳公寓对他们的游说策略和蛋壳公寓员工“反水”的证据。上述文件中多次出现“蛋壳”字眼。截至发稿，蛋壳公寓未对记者回复上述文件的真实性。
“蛋壳公寓要按照合同约定付款。如果逾期，就是违约。”北京方利律师事务所律师贾瑞果认为，“目前还在疫情管控期限内，对方若以没有上班、延迟几天付款为由，情有可原，但这也不是不付租金给房东的合理理由。”
其他中介的动态开始进入业主的视野中。在他们的理解中，如果其他中介没有这种让房主免租金的情况，那就是蛋壳公寓自己出了问题。
杨阳是蛋壳公寓的老业主。2015年，蛋壳公寓成立不久，他就与之签约了。四年后合约到期，2019年10月，他又跟蛋壳续签三年。在他跟记者展示的房屋托管合同中，详细标明了蛋壳与他的两次履行明细。在他的观察中，蛋壳公寓是一家“年轻的企业”，舍得花钱拿房，只是“太着急烧钱拿房了”。
蛋壳公寓的确发展迅速。综合蛋壳公寓上市招股书等公开数据，从2015年底的2434套，到2019年11月的432690套，蛋壳公寓数量在过去5年间增长了179倍。截至2019年11月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场。
“我们能理解企业成长不易，但别把业主当傻瓜。”身为业主，杨阳对公司的发展速度不太感冒，但他表示理解公司的一些做法，“他们也不想解约。”
“免租”举措陷争议
距蛋壳“违约”于她还有较长一段时间，但王涵形容自己现在的心态是“焦灼”。
2月2日，王涵接到蛋壳公寓客服的电话，“他们说疫情属于不可抗力，通知我免一个月租金，并在下次付租金时扣除。”她是成都的一位蛋壳业主，收租日期在今年3月。看着群内网友不断爆出的自身遭遇，王涵有一些忧虑。
随着维权事件发酵，一些原本还未到应付房租日期的业主也开始密切关注事态进展。无论是过去几天未能如期收租、还是可能“即将不能如期收租”的业主，即便手握合同，但他们最大的疑问在于，如何界定合同中所言的“不可抗力”，这关系到他们能否无责解约且获得赔偿。
在跟群友互通有无后，王涵将业主方的具体疑问总结了三点。其一，疫情是否属于不可抗力。其二，即便属于不可抗力，此次疫情如何影响了蛋壳公寓的正常经营。其三，即便属于不可抗力，即便影响经营，蛋壳公寓是否应该让利给最终的使用方——租客，并向业主提供相关证明。
如何界定业主所言的“不可抗力”？坐标西部区域某不愿具名律师对《中国企业家》分析称，“根据《民法总则》第180条、《合同法》第117条等法律的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次新冠肺炎属于重大突发公共卫生事件，各方当事人不可能预见，符合不可抗力的特征。”
该人士解释称，中国国际贸易促进委员会官网于2020年1月30日发布通告，企业可办理新冠肺炎疫情不可抗力事实性证明。但即使新冠肺炎疫情被认为构成不可抗力的事实，也并不意味着合同主体可以此为由不承担或少承担责任。根据《合同法》第117条的规定，只有在客观情况与不能履行合同之间具有因果关系时，相关合同主体才能部分或全部免责。
“目前业主的核心诉求便是支付租金。本次事件的争议点是，蛋壳能否以新冠肺炎构成不可抗力为由，要求业主减免租金。”前述律师对《中国企业家》称，在本次事件中，蛋壳公寓需要提供足够的证据证明，新冠肺炎疫情导致了其与房东（业主）之间的租赁合同不能履行。“若蛋壳未合同约定支付租金的，且又未提供足够证据证明新冠肺炎疫情与‘不能履行合同’之间存在因果关系的，房东可依法依约要求蛋壳承担违约责任。”
南方区域律所某不具名律师对《中国企业家》分析称，疫情背景下，一些地方行业协会倡议，给中小企业尤其是无法复工生产经营的制造业减免租金，但这个倡议没有法律强制力。
许多业主反映称，希望寻求法律途径维护自身权益，但顾虑在于，打官司真的是上策吗？一方面，对于一些业主来说，现在诉讼的时机还未到，另一方面，业主们各自“有家有工作”，时间很紧，单个诉讼不现实，集体诉讼又需要合作的力量。
“现在最高院还没有认定，此次疫情是否属于不可抗力。”西部区域某不愿透露姓名的律师对《中国企业家》表示。但“此次新冠肺炎与‘非典’都属于重大突发公共卫生事件，相信法院在处理类案件时，会参考非典后的处理思路。目前业主情绪很激动，但最终还是应该回到理性维权的道路上来。”前述律师称。
“我准备等到付款日。如果他还是不付或者少付，我就去贴个告示，告知租客，同时报案。”这是王涵目前的想法。距她千里之外的北京，蛋壳业主老欧跟群友聊了一上午后，接受了反馈无望的事实，他坚定了一个主意，“那就是收集好证据，跟蛋壳维权到底。”
（文中涉及业主姓名皆为化名）
来源：中国企业家 记者 李艳艳
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