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长板与短板
宝龙商业是商业运营服务及住宅物业管理服务的双轮驱动，其中又以商业运营服务为收入主体，占到接近80%，而物业服务无论是收入还是净利润都只占到了小部分。
资料显示，于2019年6月30日，宝龙商业总在管建筑面积约640万平方米，共有45处零售商业物业已开业及开业中；物业方面，管理合共44处物业，总在管建筑面积为约1060万平方米。
从城市选择来看，除了上海以外，主要进驻的都是二三线城市。目标是2025年自有商业和第三方商业超过150个。
以同行业竞争对手为例，截至2019年中，新城控股在建及开业的吾悦广场总数达119座；万达已在全国开业280座万达广场，持有物业面积3586万平方米。
许华芳称，横向对比来看，在差异化竞争上宝龙的产品线丰富，以宝龙广场为主体，共有4大产品线，“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”、“宝龙天地”，又以宝龙广场为主，有36处，从规模上宝龙是被甩在身后的。
宝龙商业总在管建筑面积由2016约1440万平方米，增加至2019年6月30日的1690万平方米，增长速度明显不快，对于规模的诉求也不明显。
其中有宝龙“行稳致远”的性格因素在，但主要也是资金方面缺失。商业地产前期投入大，回报周期长，而宝龙商业又以母公司所建的商业地产为主，因此并不难理解为什么增长速度较慢，同时也导致公司的营收绝对值增长并不快。
资料显示，宝龙商业收入由2016年的7.53亿元增加至2018年12亿元，纯利由2016年的6290万元上涨至2018年1.33亿元。
宝龙商业59处已订约的零售商业物业，当中55处与母公司及关联公司有大大小小的关系，仅有4处由独立第三方开发或拥有。
值得注意的是，宝龙商业2016-2018年的毛利率分别为21.8%、26%、27.1%，净利率分别为8.4%、8.1%、11.1%，对比行业30%左右的毛利率，宝龙商业并不突出，其中最大的原因在于住宅物业服务表现不佳，以及第二大商业重仓区域环渤海区域的持续走弱。
在环渤海经济圈，宝龙商业于2017年及2018年分别产生毛损1780万元及980万元，以山东数家宝龙广场为例，从2016年起出租率便在50%-70%中间徘徊，截至2019年上半年，城阳69.8%、李沧74.4%、即墨为75.5%，泰安70.9%，烟台65.8%，而天津项目甚至仅仅超过一半，达50.4%。
“山东天津确实有压力，对利润率影响不大，对品牌影响大。”许华芳坦言，要把区域标杆项目做好，以及把拖后腿的项目尽快拖回到轨道。
招股书中，宝龙这样写到：“品牌及其特性是我们的重要资产。”在商业服务运营中，当有了品牌认知便有了稳定的客源，而环渤海区域的糟糕表现有很大可能性会一步步变成恶性循环。
宝龙认为，轻资产业务模式使其能够将成功经验复制至独立第三方开发或拥有的零售商业物业我们的业务并非资本密集型业务，但从环渤海区域的表现来看，快速扩张有时候会带来相反的效果。
在四大区域中，表现最稳定的来自长三角，共有32个项目，平均90%的出租率，40%以上的毛利率，是宝龙商业表现的中流砥柱。
许华芳认为长三角是宝龙商业的绝对核心：“上海是我们的唯一，是整个核心唯一的唯一。”例如上海、宁波等深耕城市都有全方位的布局，规模效应明显，而此前提到的2025年150个项目，在长三角区域便要达到100个。
与宝龙商业类似，在宝龙地产中，环渤海区域曾与长三角区域分庭抗礼，后续便逐步下滑，在2018年土储占比不足一成，而大湾区成了宝龙的新目标，“看看有没有机会在大湾区深耕。”
11月份，宝龙以底价20.5亿元获得珠海商业综合体地块，踏上粤港澳大湾地区的热土。该地块位于珠海北部高新区核心区，29万平方米的建筑面积，需要同时涵盖购物中心、写字楼、住宅、酒店，是未来区域性商业中心。
大体量地块，区域核心，对宝龙商业来说是一个好机会，在大湾区树立品牌，从而借此为桥头堡逐步在大湾区深耕。同时，宝龙商业面对的竞争也是巨大的。
（来源：观点地产网 李标） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 宝龙商业 |
