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闭店背后的商业逻辑
对于爱琴海购物公园闭店的原因，90度调查发现主要涉及两个方面，一个与项目本身经营有关，另一个与北京存量物业的发展背景有关。
对于爱琴海购物公园的经营现状，运营方内部人士表示， 爱琴海开业这些年来，经营业绩一直在上升，物业的价值不断攀升，这一点业主方是十分认可，从2013年开业至今，出租率常年保持在95%以上，各类业态的品牌门店销售也都持续增长。
如果经营业绩良好，为何业主方还会选择收回？上述人士表示：不清楚，是业主单方面收回，我们也不愿意闭店，毕竟在这里经营了6年多，运营情况非常好，正是稳定收入的时间，业主收回，我们也没有办法。
“购物中心，除非遇到特别重大的问题，比如世茂工三项目，被乐视收购以后运营出现问题，否则一般的出租率都是在90%以上，对购物中心来说，客流出现问题一般会非常迅速做出反应，比如做品牌调整或者业态调整，调整为市场主流的模式。”第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想认为，爱琴海购物公园现在做的比较多的是零售、亲子及体验式业态，比较中规中矩，虽然能满足周边居民和家庭的消费，但没有特别出彩的地方。
李想认为，爱琴海购物公园未来的发展比较受限，主要有三个原因，一是自身定位不明确，二是项目辐射面比较窄，三是区位及交通通达性不是特别理想。
首先是定位，也就是要做什么类型的购物中心，爱琴海购物公园有一些很独特的设计，比如仿欧式的中庭或者装饰布置，很吸引眼球，但在主力店铺、业态定位及品牌组合等方面，定位不是特别清晰，没有形成自身的特色，这几个关键的点在发展过程中不是很明确。
其次是区位，地铁上盖项目一般引导客流的能力会非常强，但爱琴海购物公园距离地铁13号线大概1公里，不是很方便，如果不打车，需要走很远的距离，这种时间精力的耗费会消磨消费者来购物的热情，这是一个比较尴尬的问题。
再次是辐射面，爱琴海购物公园周边辐射的客群非常有限，往南进入三环会有燕莎商圈这个强劲的竞争对手，那里购物选择非常多，往北则缺乏人口密集的居民区，辐射面有限导致吸引客流的能力略显薄弱。
“如果继续运营下去，也就是这样平平淡淡，从这个角度讲，如果我是业主方，可能会考虑一次性抛售掉，套现资金未来再去收购项目或土地。”
据一位接近本次交易的人士告诉90度，高和资本出了一个非常诱人的价格，预计成交价格会落在35-40亿元左右的范围内，因为现在各个开发商或者业主方都面临资金面紧张的困境，如果抛售一个项目，可以回笼大量资金，对他们来说，这个事情完全是可以推进，来解决资金问题。
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务业主办公楼部主管资深董事王一茜表示，随着北京“新总规”的出台，成熟区域的核心资产将日益稀缺，城市更新、存量物业改造也成为北京写字楼市场解决局部区域供需矛盾的重点方向。“我相信投资方也是看到了这种资产价值，才愿意做相应投入。”
王一茜表示，在评估项目改造可行性的时候，不见得是原有经营出现问题，才进行业态调整。北京近年有很多商改写或者酒改写项目入市，也是因为在过去五年写字楼业态的平均租金坪效更高，很多业主或投资者纷纷对原有物业进行升级改造以获取更高收益。
李想认为，此前太阳宫百盛购物中心被中融信托收购改造成中融信托广场，现在被大众汽车集团整租，整个商改办是非常成功的。爱琴海购物公园紧邻中融信托广场，从高和资本的角度来讲，这是比较成功的案例，可以效仿。
来源：90度地产 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 爱琴海 |
