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根据沈河区人民法院2018年底作出的行政判决书，115位业主认为，被告沈阳市规划和国土资源局调整中粮广场商业比例没有听取利害关系人的意见，违反了法定程序。根据《城乡建设规划法》的规定，修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改，确需修改的，城乡规划主管部门应该采取听证会等形式，听取利害关系人的意见。
业主称，规划部门调整项目的商业比例，没有向利害关系人进行公示，而是让中耀沈阳代为公示。中耀沈阳明知园区入住率很低，却不像告知业主交费那样通过业主群、物业管家群、短信、电话等便捷有效的途径进行公示，而是在售楼处和园区张贴语焉不详、内容不明确和没有图示的“公示”，阻碍利害关系人的知情权。
作为被告的沈阳市规划和国土资源局及第三人中耀沈阳并不认可业主们的主张，双方辩论的重点落在了业主们的权益是否受损与变更程序是否违法上。沈阳市规划和国土资源局辩称，案涉设计要点变更通知书对原告的权利不产生实际影响，原告提起的本案诉讼不属于人民法院行政诉讼的受案范围。同时，被告具有作出案涉变更通知书的法定职权，变更符合法律规定。中耀沈阳也述称，业主们的生活质量和房屋保值并未因该商业比例调整而受到任何影响。
经过近一年的拉锯，沈河区人民法院最终作出上述行政判决。法院认为，原告系涉案地块小区内业主，且于地块规划许可变更前购买房屋，其同用地规划许可变更行为具有法律上的利害关系，原告具有对变更用地规划许可行为提起行政诉讼的主体资格。
沈河区人民法院判决书 受访者供图
沈河区人民法院认为，对确需变更的规划条件，须符合控制性详细规划，被告并未向法院提交诉争用地规划变更符合控制性详细规划的证据，故其作出规划许可变更行为证据不足。诉争建设项目的用地规划变更直接涉及业主的重大利益，被告应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利，故被告未在规划许可变更行政程序中告知利害关系人享有听证的权利，程序违法。
沈河区人民法院判决，撤销被告沈阳市规划和国土资源局于2016年7月29日作出的《沈阳市规划和国土资源局建设项目规划设计要点变更》通知书。之后，由沈阳市规划和国土资源局等单位组建而成的沈阳市自然资源局、中耀沈阳提起上诉，沈阳市中级人民法院2019年10月28日作出终审判决，判决“驳回上诉，维持原判”。
为何不建？
对于为什么不再修建大悦城购物中心，中耀沈阳2015年11月17日向沈阳市规划和国土资源局提出的调整商业比书面请示中称，目前房地产市场处于低迷阶段，商业地产竞争尤其激烈，中粮广场项目目前已建的13.7万平方米商业面积面临巨大压力，销售不畅，项目资金周转面临困难，后续开发一直难以启动，造成项目整体推进进度缓慢。因此申请将项目整体商业比例从28%-30%降低为21%-22%。
沈阳中粮广场综合体项目四期二标段地块 受访者供图
2015年12月，沈阳市规划设计研究院出具的《中粮广场地块商业比调整论证报告》称，区域对大型高端商业的需求已经饱和，沿街商业网点已经形成相应规模的生活配套，日常生活配套服务需求可以得到充分满足。此外，电商模式成为实体商业的有力补充，降低商业比对地块及周边区域影响较小。“《中粮广场地块商业比调整论证报告》专家论证会意见”中称，上述报告调整依据较为充分，基础资料较完备，内容完整，同意降低商业比。
但这份专家论证会意见也对报告提出修改建议，建议进一步完善规划调整依据；进一步分析研究区域商业设施建设和布局情况，充实调整项目商业建筑面积减少的理由；增加调整前后关联指标的分析对比，并满足各项配建指标要求。
业主们并不认可“区域对大型高端商业的需求已经饱和”的说法。陆捷称，皇姑区属于沈阳市人口较为密集的城区，但大型商业体尤其是较为高档的购物中心较为匮乏，“中粮广场所谓的十几万平方米的商业，包括了写字楼、公寓等，这些并不是居民日常休闲、购物的地方，不能作数。”
沈阳市统计局2017年7月发布的沈阳市城市商业综合体大数据显示，截至2016年年底，沈阳全市共有城市商业综合体17家，沈河区、铁西区分别以5家综合体居首，和平区、大东区分别以2家综合体并列第3，皇姑区、浑南区和于洪区分别以1家综合体位于其后。
谢逸枫称，为促进地区消费、拉动经济增长，政府部门会乐见企业修建大型商业体。但对开发商而言，商业体前期投入大、回报周期长，在线下商业不太景气的情况下，开发商有意愿将商业体改建为住宅，这样可以短期内实现资金回笼，增加营收与盈利。
“不同土地性质的拿地成本是不一样的，商业性质的拿地价格低于住宅，企业如果能将商业土地改为住宅土地，利润率也会增加。”谢逸枫还说。
虽然已经胜诉，但陆捷称，四期二标段地块目前仍处撂荒状态，没有动工迹象，他们也担心购物中心能否修建起来。（来源：中新经纬客户端 薛宇飞） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 大悦城 |
