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房地产生意模式的核心在于土地，土地不仅决定了房企进入一个城市或者一个项目的门槛，也决定了房地产开发这一商业模式的成本，更是根本地决定了销售结算的利润情况。因此土地是房地产开发这门生意的根基，正如融创中国孙宏斌所言，拿地能力是一个房企核心竞争力，拿地成功与否几乎关系到房企的一切。
大悦城高溢价竞得的中粮首创禧瑞祥云项目开盘半年去化率仅为19%，销售均价明显高于周边二手房均价或是该项目去化缓慢的原因，即使该项目能够完全按照4.3万元预售价销售出去，相对于3.57万元/平米的土地成本来看，靠着8000元/平米的差价获取的最终受益，要想覆盖在上海开发项目的工程建设费用、安装费用及财务、管理和销售费用吗？
2016年高溢价拿地 三年来房价涨幅却不大
房企拿地的方式主要包括公开市场拿地、收并购拿地、旧改拿地以及产业新城拿地等等，通常来说，房企在公开市场拿地的成本是最高的，也是最容易统计的。万得数据显示，近几年房企在公开市场拿地楼面价及溢价率呈现出两个高峰，其一是2016年，正值上一轮楼市走牛的顶峰，2016年9月100个中大城市土地成交的溢价率达到77.59%的历史高峰，甚至超过了4万亿背景下的2009年。
第二个高峰就是2009年，当年投资需求，包括房地产投资需求，在资金的带动下出现了井喷式的增长。但是与2009年房企高溢价拿地之后，得益于后续房价持续上涨的环境，风险得到了缓解的大环境不同的是，2016年的高溢价拿地后，考虑到不少房企的土地储备达到4年左右，即使囤地排队等待房价上涨后陆续开发，2019、2020年左右也都将陆续开放开发预售了。而过去三年，百城住宅价格指数同比涨幅一路下滑，在政策调控持续收紧之下，后续是否可以还能不能如以往周期一样重新回回复到高增速结算存在较大不确定性。
房价增速趋势性放缓极大地压缩了房企的利润预期，同时，房价预期的改变以及融资环境的收紧也减弱了房企囤地捂盘的意愿，部分高溢价拿地项目如果要快速出手甚至可能面临亏损的风险。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 大悦城 |
