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“二房东”模式盈利成谜
在资本的热情退潮后，长租公寓市场陷入“冰火两重天”。而如今，在高速扩张的现金流压力下，标杆企业开始全力冲刺IPO，其中就包括蛋壳公寓。
众所周知，长租公寓盈利主要有两个渠道：一是租金差，即“二房东”角色，以较低价收房，高价出租；二是服务费，即“租房中介”角色，相当于中介费。据了解，自如、蛋壳等长租公寓的服务费是月租金的百分之十，因此，除去房屋装修和折旧等因素，长租公寓最终能获取的利润十分微薄。
相关研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%，而现金流回正周期至少在6年以上。而此前急于IPO上市的蛋壳公寓最近三年则一直处于亏损状态，其已“烧钱”超过40亿元。
在租赁成本不断走高的情况下，蛋壳公寓的亏损仍在不断加剧。招股书显示，2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元；至2018年，净亏损增至13.70亿元；而截至今年9月，蛋壳公寓已亏损25.16亿元，较去年同期的8.12亿大幅增加209.85%。
同时，截至2019年前九个月，蛋壳公寓的租赁成本已从2018年前九个月的13亿元飙升至44.5亿元，占收入的比例从去年的77.7%攀升到89.0%。
显然，面对巨大的成本投入和单一微薄的盈利模式，蛋壳公寓“钱包”足够厚吗？招股书显示，自2017年开始，蛋壳公寓前后共获融资金额约达60多亿人民币，扣除三年下来亏损的40亿，当前账面显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物（包含现金、存款及受限资金）为23亿元人民币。而在招股书中，蛋壳公寓披露刚刚完成1.9亿美元D轮融资。
“以目前蛋壳的亏损速度来看，蛋壳公寓的这些‘存款’支撑不了多久，而对于长租公寓来说，充足的现金流就是生命，因此IPO也成了唯一选择。”广州一位不愿具名的券商分析师表示。
值得注意的是，在这场“资本游戏”下，蛋壳公寓目前利润微薄且单一的模式能让资本市场买单吗？长租公寓还要持续亏损多久？
对此，财经评论员严跃进向《企业透明度报告》表示：“像青客公寓、蛋壳公寓等这样的互联网企业，从盈利角度来讲，是很难的，因为从事的不是所谓的房屋开发业务，前期投资又比较大，而针对这些企业出现的盈利难问题，目前来看至少前五年是难以盈利的。”
严跃进称，“当下的长租公寓供应量已经有所过剩，明年还需消化存量，而后续企业需要在租售同权上做文章，这一点若是做到位，则企业势必会形成较好的影响力，若做不到位，后续压力将会很大。”
“这些年，蛋壳公寓一直处在投入阶段，但因其经营模式较为单一使得盈利微薄， 加上长期‘亏损’不止，蛋壳公寓目前的盈利模式并不乐观也不够清晰，因此，对于蛋壳来说，今后最重要的是解决目前‘盈利难’、‘利润薄’这一困境，同时，也要更加重视产品价值与租客服务，拓展多元化的业务模式。”上述广州券商分析师向《企业透明度报告》表示。
不过，蛋壳公寓联合创始人崔岩对未来发展前景仍较乐观。他在今年8月份公开表示，“未来十年中国公寓市场会有2.7亿租赁人口，规模达到4.6万亿；现阶段长租公寓市场规模，渗透率大约仅2%；中国租赁人口占比大约11.6%，英美及日本租赁房源及人口占比都远远超过了30%。”截至今年上半年，蛋壳公寓管理资产规模已大概在50万间。
来源：投资者网《企业透明度报告》郑小琳 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 蛋壳公寓 |
