例如，在2018财年，青客在包括杭州、武汉和南京在内的多个城市大幅扩张，前期市场研究和测试产生了大量的前期费用，运营前支出占净收入的比例从2017财年的3.8%到2018财年的13.2%。
再说到造血能力，同多数分散式长租公寓企业一样，青客公寓的营收来自租赁及增值服务。 其中，租赁是主要收入来源，分别占2017财年、2018财年、截至2019年6月30日止9个月营收的97.4%、89.6%、88.3%。
据招股书显示，2017财年和2018财年，青客公寓的租金收入 （打折后） 分别为5.09亿元、7.97亿元，截至2019年6月30日的前9个月，青客公寓的租金收入为7.93亿元。
由于过于依赖租金收入，如果不能及时、低成本地吸引或留住足够的租户，或者房间空置期比预期长，可能会给经营业绩带来不利影响。
营收方式过于单一，青客也在试图扩展自己的增值服务，例如基于会员的新零售平台Qingke Select。 青客的增值服务收入所占的百分比从2017财年的2.6％增长到如今的11.7％，依旧有很大的增长空间。
被指“不办租房贷款就涨租金”
提到长租公寓行业，“租金贷”是一个逃不开的话题。
“租金贷”是指租客在与长租公寓企业签下租约时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还租房贷款。 但业内的常见操作方式是，长租公寓一次性得到全部租金后，会利用资金进行扩张，签订更多房源从而扩大市场。
青客公寓在招股书中称，平台鼓励租户向金融机构借款，然后使用分期付款来预付租金。 预付半年租金可享受5％的折扣，预付全年租金可享受10％的折扣，同时借款的利息也由青客公寓承担。
2017财年、2018财年、截至2019年6月30日的9个月，青客租金分期付款的利息已经达到0.41亿元、0.74亿元和0.54亿元。
截至2019年6月30日，青客与11家金融机构合作提供分期付款的“租金贷”，合约期通常为26个月，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷，未偿还本金8.726亿元。
其实早在2018年9月，上海市住建委、市房管局会同相关部门，就租金贷款问题成立多个检查组，检查并约谈了包括青客公寓在内的16家上海代理经租企业，重点询问有关租金贷情况。2019年的3·15期间，青客房租难退、收费不透明等问题再次被曝光。
从2016年9月开始，青客公寓依次与上海华瑞银行、陆家嘴国际信托公司、招商银行达成贷款协议。2017年6月19日，青客公寓与上海翔梓金融信息服务有限公司达成融资服务协议，由后者向青客推荐个人投资者，循环授信额度为8000元，年化利率水平为10%。
值得注意的是，上海翔梓金融信息服务有限公司是上海的一家P2P平台，其旗下的魔房宝平台为 “存量物业租约收益权金融平台”。 上海市公安局奉贤分局于2019年7月23日发布关于“魔房宝”的案件侦办情况通报。 目前该平台已被冻结，平台实际控制人凌某已被逮捕。
通过“租金贷”高速扩张，也导致平台被曝乱象多发，青客公寓在黑猫投诉、聚投诉、315消费保等投诉平台，累计已收到近千条投诉。 有租客称，“青客公寓以不办租房贷款就涨租金为由，强行办理了两年的网商银行租房贷款，住满一年可以无责任退房。 但租户在搬走后依旧没有退网商银行的租房贷款，影响个人征信。 ”
“简单来说，租金贷相当于利用杠杆，玩起来的最大风险就是一旦企业资金链断裂导致爆雷，租客房子不能住，钱还要继续交。 ”某业内人士告诉燃财经。
美凯龙爱家总裁、创始合伙人冯全林称，长租公寓的玩家有一个核心的平衡点要解决： 拿的房少，市占率就少，影响力小就没法形成有规模效应的供应链优势。 一旦拿得多了，出租率又无法保障，就得打折降价做促销，成本无法保障运营就会跟不上，造成甲醛房等社会话题，以及原始承诺与实际交付无法兑现等一系列连锁反应。
他认为，行业还是要回归理性，不能盲目扩张。
12万间房的小目标，并不好实现
2019年是分散式公寓品牌的多事之秋，行业主动洗牌。 据不完全统计，目前已经有多达26家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。
冯全林认为，长租公寓暴雷有几个原因： 首先，过度依赖“租金贷”这种金融方式，来解决扩张的资金。 第二，涌进来的玩家过多，哄抬物价，导致收房成本急剧上升。 第三，当整个行业进入红海之后，从业者整体比较贪婪，失去了克制和理性。 未来2到3年，这个行业肯定是向好的方向发展，但肯定也是良币驱除劣币的过程。
虽然说长租公寓这个行业本身不够克制，但长租公寓的前景是真实存在的。
长租公寓主要分为传统的C2C模式和品牌长租公寓模式。 青客称自己在中国品牌长期公寓租赁市场的主要运营商中排名第三。
2018年，美国等发达国家的品牌长期公寓租金渗透率在46.0％，中国仅为1.8％，预计到2024年将达到11.2％，仍有巨大的发展潜力。
而品牌的长期公寓租赁模型还包括集中型和分散型，其中分散的长期公寓将是中国市场的主要商业模式。2018年，中国分散式长租公寓的市场规模为261亿元人民币，预计到2024年将增至3317亿元人民币。
长租公寓一直是一个微利的行业，要想突破盈亏的平衡点，冯全林告诉燃财经： “首先是要提升内部效率，对外能打仗； 第二是要会算账。 出租率、收益率、成本等等都要算好，烧钱是没有春天的。 第三是要提供真正品质化的服务，现在很多长租公寓手握用户的大数据，可以在整个数据链上去提供更丰富多元的服务，比如基于用户需求的商品供给、服务供给和异业合作，一鱼多吃。 ”
在业内人士看来，5万间是一条盈利线，青客公寓创始人金光杰曾在C轮融资之后，将目标提高至12万间房。 目前看来，青客距该目标仍有距离。 即使上市，这条路也并不好走。
“只有非常少的，真正优质的公司才值得去美国上市”，昨日，金沙江创投主管合伙人朱啸虎在朋友圈表示。 他提醒，赴美上市一定要重视路演，而不是贪图容易，否则很快会沦落成没人关注、没有交易量的孤儿股，市值腰斩甚至膝斩，员工也因为期权大幅贬值而失去信心。
身处眼下这股赴美破发潮，青客能成为例外吗？
来源: 微信公众号：燃财经
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