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03
仍需要长期进化
并非是为了唱衰长租公寓。
按照艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，当前90后租客的占比高达75%，在房价高企的大背景下，租房生活将成为当代年轻人主要的居住选择，预计2020年国内房屋租赁市场规模将达到1.6万亿元。
在艾瑞咨询给出的同类报告中，2018年中国住宅租赁市场规模已经达到1.8万亿元，预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元，同样看好长租公寓的市场前景。
如果再把视野拉宽一些的话，世界上主流的大城市中，租赁人口往往在40%—60%之间，比如纽约的租赁人口占比为56.9%，洛杉矶为54.4%，伦敦为49.8%，东京为39.5%，其中英国25至29岁的年轻人拥有住房的比例，已经从1996年的55％下降到2015年的30％......
租赁的快速发展不仅是中国的特色现象，越来越多的国家开始成为“租赁的国度”。
然而租赁周期上的对比却指出了中国租赁市场的问题所在，德国租客的平均租赁周期长达11年，日本的平均租赁周期为5.2年，英国的平均租赁周期为2.5年，而中国的平均租赁周期仅为8个月。如何提高长租公寓的用户粘性，以长租赁周期压缩运营成本，继而在入住率、续租率等核心指标上逐步提升，或许才是长租公寓的经营重心。
只是就现阶段而言，继续“互联网思维”在规模上高举高打，不惜资金链断裂的爆雷风险进行快速扩张，仍然是一些长租公寓运营商的常态。可以给出的原因有二：
一是长租公寓行业的融资行为并未熄火，而是有了明显的马太效应，仅2018年和2019年就有200亿元的股权融资发生，自如、蛋壳、魔方、城家、青客等都是资本青睐的对象。但一条隐形的规则业已出现，只有头部玩家才能成为资本市场的宠儿，而规模恰恰是验证头部与否和核心标准。
二是不少长租公寓运营商仍缺少足够的壁垒。像蛋壳公寓这样的行业第二，给出了51%的续租率，对比青客公寓5.1%的续住率，指标看起来更为良性。可在缺少差异化的市场中，如果其他平台发动价格战，恐怕也难言用户忠诚度，想要巩固行业龙头的地位，在经营性现金流亏空的情况下，只得靠持续融资来“续命”。
好在面对同样的“不确定性”，长租公寓的玩家们做出了不同的抉择。蛋壳、青客等转向二级市场，继续讲一个规模化经济效益的故事；自如、魔方等选择继续稳健经营，以精耕细作应对长租公寓的下半场。
或许当下不同的选择，正是长租公寓玩家们命运转折的开始。
04
写在最后
如果仅仅是业务扩张的需要，对资金链的忧患意识，就按耐不住提交上市申请，希望与二级市场分摊风险，将各种问题和风险留待上市后解决，以避免在行业洗牌赛或爆雷潮中倒下，恐怕已经不是一个安全的选项。
诚如摩根士丹利首席美国股票策略师迈克·威尔逊的观点：“WeWork IPO的失败，标志着一个时代的终结。一个哪怕公司还没有盈利，资本市场仍愿意相信它的高估值，并为之买单的时代。”
无论是出于二级市场的行情，还是长租公寓的现状，现阶段IPO可能还不是成熟的时机。
来源: 微信公众号：Alter聊IT 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 蛋壳 |
