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曾因在股市中表现活跃且具有行业代表性而被誉为四大地产龙头股“招保万金”之一的金地集团，近年来却有明显掉队的趋势。虽然金地在2016年踏入了千亿销售阵营，但营业收入的增长速度却不及销售额，一些项目违规也渐渐浮出水面。此外，金地集团2019年上半年的营业收入勾稽异常，更令人怀疑其财务数据的真实性。
近年来，在“看得见的手”与“看不见的手”的双重作用下，房地产行业经历了多次洗牌。昔日被视为四大地产龙头股的“招保万金”（即招商蛇口)、保利地产、万科地产、金地集团）渐渐被如今的“碧万恒融”（即碧桂园集团、万科地产、中国恒大、融创中国）取代。与此同时，“招保万金”之间的分化也越来越明显，曾经被视为潜力股的金地集团，如今已经连续几年业绩垫底。
虽然金地集团近年来的销售业绩一直不错，但营业收入的结算表现却不太稳定，营业收入远不及公司销售额的增长情况。这一方面与公司在项目开发中权益占比较低有关，另一方面或许也与公司在项目操盘或房屋交付的过程的影响有关。记者注意到，金地集团在不同地区的多个项目都被爆出存在虚假宣传、施工问题、违规交付等现象。此外，其2019年上半年有部分营业收入没有相应的现金流和经营性债权的支持，存在营收虚增的嫌疑。
陷入规模困境 金地掉队“招保万金” 从“招保万金”近三年的营收和净利规模来看，金地集团一直处于“垫底”状态（表1）。金地集团2016年至2018年的营业总收入分别为555.09亿元、376.62亿元、506.99亿元，不难看出，金地集团的营业收入和净利润在2017年出现了较大幅度的下滑。那一年，金地的营收规模与万科地产、保利地产、招商蛇口分别相差近2052.35亿元、1086.8亿元、377.93亿元，虽然其在2018年的业绩表现有所回升，但仍然不及2016年的业绩，且和万科、保利的营收差距拉大。
金地集团在其2017年年报中解释称，公司当期营业收入下滑幅度较大的主要原因是并表范围内的房地产项目的结算面积和结算收入减少。值得关注的是，由于房企销售面积的结算往往晚于预售时间两年左右，故金地2017年和2018年的营业收入大部分来自2015年及2016年出售的项目。
但据克尔瑞销售排行榜数据，金地集团在2015年的销售金额为621.2亿元，招商蛇口以570.1亿元销售额位列其后。如此看来，金地集团2017年结转收入项目的基础并不比招商蛇口差，但前者的营业收入却比后者少了近400亿元，这一方面与公司在项目中的权益占比相关，另一方面也说明金地极有可能在项目操盘或房屋交付的过程中出现了问题。
此外，众所周知2016年是房地产行业的一个“新周期”，在宏观调控高光时刻到来的同时，主流房企也加快了“拼规模”的步伐，TOP5龙头房企的销售规模达到2000亿，第二梯队的门槛也上升到了千亿级。然而，《红周刊》记者梳理金地集团2016年销售情况却发现，虽然金地2016年也踏入了千亿销售阵营，但该年项目的结转情况却不太理想，2018年仅实现营业收入506.99亿元，虽然较2017年同期增长34.6%，但2016年至2018年间的复合增长率却为-2.98%。这意味着金地集团2016年成功冲击千亿阵营后，并未给公司带来显著的业绩提升。
值得关注的是，金地近年来的规模扩张依赖合作开发项目，也导致其营业收入与销售额增长之间存在一定落差。克尔瑞研究院于近期公布的2019年1-9月中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，金地集团2019年前九个月的全口径销售金额为1418.0亿元，位列第12；但其销售权益金额仅为879.2亿元，位列第17。
《红周刊》记者注意到，金地集团在拿地权益占比方面也存在相同的问题，据中指研究院披露的数据，金地集团2019年前九个月的拿地金额约为463亿元，在所有房企中位列第10，较去年同期328亿元的拿地金额上涨41.16%。但据金地集团2018年业绩报告，金地集团在全年的新增土储中的权益占比仅为45%。到了2019年上半年，其拿地权益占比有所上升，但平均水平仍不高。半年报显示，截至2019年6月，金地集团的总土地储备约4760万平方米，其中权益土地储备约2550万平方米，权益土储比例约53.5%。
项目违规、工程质量等问题频出
房地产开发企业经营的特殊性决定了预售房屋并不意味着房企完成了商品房销售，只有当项目楼盘施工完毕依法取得分户验收备案表和综合验收备案表并顺利交付至业主后，相应的预售房款才能结转为营业收入。此外，开发商还应在交付房屋后辅助业主完成过户，取得不动产证书。从宣传销售到交付过户，任何一个流程出了问题都有可能影响项目的推盘进程，甚至贻误项目营业收入的结算。
据《红周刊》记者了解，金地集团多个地区的项目都存在虚假宣传、霸王条款、违规交付等问题，这或许也是金地集团在项目权益占比偏低以外的一个影响营业收入结转的重要因素。
以华北地区为例，9月26日，北京市住建委微信公众号“安居北京”发布消息称，集中查处曝光了一批违法违规开发企业，其中就包括两个金地集团参与开发的项目。据悉，金地集团和首开股份联合开发的和悦华锦项目、金地集团和中国电建开发的金地华宸项目存在不实宣传、补充协议中存在不合理条款、样板间装修标准与实际交房标准不符等违规行为。对此，北京住建委已经责令包括金地集团在内的涉违规行为企业进行整改，并对部分项目暂停网上签约资格。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 金地集团 |
