上次说安永发调查问卷后,有媒体追问这是不是意味着,爱尔兰投资移民计划(IIP)会关停。我说不至于,但我认为这是政府在出手,管理鱼龙混杂的乱象。

　　安永就IIP是否对爱尔兰当地有利向项目方发问

　　我指的是投资移民的项目。熟悉的人都知道,IIP中最流行的类别是,投资100万欧元进爱尔兰当地的项目,最后成功移民爱尔兰。再具体点,这里所说的项目,通常是指对爱尔兰当地有实际意义的,比如说养老院和福利房。这些投资款将用于项目的建成和运营,通常在三年后,会原原本本还给投资人。

　　这个就很考验项目方功力了。项目真实存在且现金流充足,建成后接盘很稳的话,那么对投资人而言,首次拿到Stamp 4几乎就不成问题,后续续签也就只是个走个程序。但如果项目本身不太稳,那首次获批函就可能拿不下来。

　　所以我一直会强调走这条投资移民通道的客人,应当重视选择项目方。

　　一个好用的方法

　　在结束印度站的全球投资峰会后,演讲结束有个机构提问,他说有什么快捷的方法,去判断一个爱尔兰投资移民项目方,行还是不行。

　　我说很简单,就看有没有爱尔兰银行借他钱用。

　　这要说回爱尔兰特殊的房地产市场。金融危机时爱尔兰房地产市场遭受重创,泡沫破了后价格一路下跌,无人接盘。那段时间爱尔兰的银行受到重创,钱收不回来,这样一来,直接造成了银行资金流转困难甚至资金断流。差不多到2017年前,爱尔兰的银行就忙着缩减存量贷款的规模,消化坏账,地产商从银行几乎拿不到贷款。 

　　尽管从2018年起,爱尔兰银行都在试行对外放松借贷,但因为经历过可怕的低迷,贷款的条件不会像金融危机前那样宽松。就像银行家Stephen Bell说的,“除非我们知道出口在哪里,否则我们不会进入房间。”

　　Stephen Bell在遭遇金融危机最黑暗的时期,从英国前来稳定摇摇欲坠的爱尔兰银行业,当时爱尔兰房地产崩盘,作为Ulster Bank危机后管理团队的一员,他跟团队努力解决抵押贷款拖欠和“幽灵庄园”的问题。去年,他与合作伙伴共同创立了Cullaun Capital,向爱尔兰建筑商提供贷款基金。

　　在爱尔兰,怎样打动顶级金融机构的心?

　　就这个问题,Stephen有个标准答案,他在放款前有经典三问。第一问,“该产品是否适合其细分市场?我不是说都柏林,也不是指莱因斯特,而是那座房子,那条街。”第二问,“开发人员或承包商是否有交付此产品的经验?我们不是来为人们提供培训的。”最后一个,“现金流能否适应未来道路上不可避免的颠簸。”如果项目方能对这三个提问答出Yes,或许就能放贷。

　　这三问,也许不代表全部爱尔兰银行的意见,但我认为很说明问题。投资人事实上也应当从这些方面去考验项目方,但对不是科班出身的人来讲这太难。有没有省力讨巧的方法?我的建议是,对于IIP项目,投资人不妨把爱尔兰银行、顶级金融机构当作你的审查员,他们都决定借钱给这项目方了,那么八九不离十。

　　来自这些大行的钱,不仅有利于项目方的现金流,有足够的钱把设施造好,对个人投资移民者来讲,也是一种信心的增持,说明项目方的信用等级是高的。还是那句话,项目方稳,这100万欧的投资才是可行的。

　　给Bartra提供高级贷款的AIB银行贷款样张

　　2017年,Bartra是当时唯一获得爱尔兰银行贷款的养老院开发商。2018年,Cullaun Capital原本打算投资酒店,但最后转投给了我们Bartra的Beaumont和Northwood养老院,因为他看到了爱尔兰眼下养老院市场的巨大缺口,Bartra在该市场上的资历以及抵御风险的能力。

　　2019年,爱尔兰四大行中,爱尔兰银行给Bartra的另一家合资公司Henley Bartra提供了高级贷款,以收购都柏林西城商业园区和科克机场商业园区近50万平方英尺的物业。今年第三季度,爱尔兰银行,RELM,AIB,Cullaun Capital,Ulster等,都陆续为Bartra的项目进一步提供了贷款。

　　Bartra顶级的金融合作伙伴

　　迄今为止,Bartra已成功帮助两百多个家庭移民爱尔兰,在十一期间,多名客户也和Bartra一起登陆爱尔兰,领到了“爱尔兰粉卡”——IRP卡(Irish Residence Permit)!

　　关于Bartra

　　Bartra集团总部位于爱尔兰首都都柏林,由爱尔兰最成功的地产开发商之一Richard Barrett创立。业务涵盖六大领域:医疗健康、福利房、私人住宅、商业地产、共享公寓和可再生能源。Richard及其团队开发过的地标性建筑有:伦敦巴特西电站、都柏林会展中心、都柏林谷歌总部、都柏林爱尔兰银行、都柏林美国银行总部、上海中区广场和上海南丰城等。其创立企业曾先后于伦敦证交所及新加坡证交所上市。

　　2016年,Richard Barrett和James Hartshorn在中国共同创立Bartra资产管理有限公司(Bartra Wealth Advisors Ltd,简称BWAL)。BWAL旨在向亚洲多家移民机构和咨询公司提供合适的投资产品和专业的咨询服务,通过爱尔兰投资移民政策(IIP),为非欧盟成员国公民提供安全优质的移民投资项目从而顺利获得爱尔兰永居身份。BWAL现与亚洲区300多家机构实现深度合作,成功帮助数百个家庭移民爱尔兰。

　　至今,Bartra已成功募集的IIP投资项目有6个,其中4个为养老院,1个为福利房投资组合,1个旅游地产;已成功募集的捐赠项目有2个,分别是圣文森特医院项目和NPWS国家自然保护区项目。得益于公司团队丰富的爱尔兰移民经验和投资领域专业知识以及强大的商业网络,BWAL始终保持100%成功记录。目前BWAL在中国设有四个办事处,分别位于上海、北京、深圳和香港。

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