荣盛发展签约销售增速放缓，占比更高的短期债务集中到期，公司偿债压力凸显。
半年报出炉后，业绩稳定、拿地积极……是机构对荣盛发展（002146.SZ）的一致评价。从公司营收和利润的稳定增长来看确实如此，但对预收账款增速的放缓，各家机构似乎是有意或者无意地忽视了。
2019年上半年，无论是收入还是净利润，荣盛发展都继续刷新上市以来的最佳水平。与之相伴的是，公司的有息债务也滚雪球般膨胀着。更让市场担心的是，与优秀房企的债务以长期为主不同，荣盛发展的债务更多为短期。
房企对资金有着天然的需求，销售回款和借贷是主要的资金来源，当销售放缓之后，公司对借贷将更为依赖。对于有息债务以短期借贷为主的荣盛发展来说，杠杆的危险性到底有多大呢？
截至发稿，《证券市场周刊》记者未得到荣盛发展的回复。
预收账款停滞
荣盛发展半年报显示，2019年上半年公司实现营业收入243.61亿元，同比增长25.65%；实现归属母公司股东的净利润29.44亿元，同比增长了31.05%。自2016年半年报以来，公司接连刷新半年报营收和净利润的新高。
收入创新高的同时，荣盛发展反映房地产未来收入的签约销售也稳定增长。2019年上半年，荣盛发展实现签约面积422.7万平方米、签约金额465.78亿元，同比分别增长9.85%和16.16%。
机构也是一片赞誉之声。如华泰证券就指出，荣盛发展货值储备和杠杆空间充裕，布局优化叠加多元盈利产业链逐渐成型，全年业绩有望保持稳健增长。
但与之前的增速相比，荣盛发展的签约面积和金额的增长速度都明显放缓了。2018年半年报公司没有披露具体金额，只是表示，2018年上半年签约面积和金额同比分别增长48.22%和46.76%。
2017年上半年，荣盛发展实现签约面积257.94万平方米，合同金额272.3亿元，同比分别增长14.8%和59.33%。显然，与2017年和2018年上半年签约金额的高速增长相比，公司如今的签约金额增速明显不及。
而在更早的2016年上半年，荣盛发展实现签约合同金额170.9亿元，增速更是达到62.92%。在2014年和2015年上半年签约销售放缓后，荣盛发展在2016-2018年的上半年都实现了高速增长，直至如今增长再度放缓。
签约销售放缓直接影响公司的预收款。2019年上半年末，荣盛发展的预收账款为877.64亿元，较年初的870.49亿元基本没有增长，处于停滞状态。
2014-2018年的上半年，荣盛发展的预收款分别为205.66亿元、205.14亿元、304.6亿元、577.05亿元和815.18亿元。2013-2017年的年底，荣盛发展的预收款分别为190.19亿元、209.65亿元、241.96亿元、432.94亿元和669.97亿元。
不难发现，最近几年，荣盛发展上半年的预收账款较年初都有明显的增长。
广发证券就指出，荣盛发展上半年签约销售465.78亿元，同比增长16.16%，完成销售目标的42%，低于2018年上半年同期完成水平；回款方面，根据预收账款及现金流测算的回款率分别为48%、60%，表内回款水平较低。
荣盛发展在拿地上并没有停歇。2014-2016年，公司新增土地储备权益建筑面积 216.89万平方米、820.55万平方米和873.81万平方米，2017年和2018年取得规划权益建筑面积1108.82万平方米和760.53万平方米。
在2019年上半年，荣盛发展就已经获得了规划建筑面积654.2万平方米，土地储备建筑面积达到4059.77万平方米，较2014年年末的1975.46万平方米的土地储备翻了不止一倍。
一边是不断攀升的土地储备，一边是开始放缓的销售增速，这意味着荣盛发展的去化面临着下降的风险。项目去化的下降意味着资金沉淀和成本的增加，盘锦的项目或许是一个明证。
根据荣盛发展年报，盘锦盛锦花都项目计容建筑面积49.95万平方米，截至2018年年末项目累计签约面积仅有57473平方米，不过是总面积的零头而已。该项目是荣盛发展在2011年取得的，直至如今，项目去化依然是个难题。
荣盛发展在盘锦的另外一个项目是香堤荣府，同样是在2011年获得。彼时公司披露的建筑面积是28万平方米，在2017年年报中，建筑面积已经增加至33.96万平方米，是后续拿地累积的结果还是其他原因，市场不得而知。
在2017年年报中，香堤荣府已经施工面积为27.11万平方米，即还有部分项目并未开工。但在2018年年报和2019年上半年的财报，荣盛发展并未披露该项目的后续进展。
除了住宅外，盘锦香堤荣府项目还有少量的商铺出租。2018年年报显示，香堤荣府4057平方米的商铺可以出租，但截至年末已出租的面积仅有605平方米，出租率仅14.9%，租金及管理费收入更是只有微不足道的9万元。
盘锦项目或许只是荣盛发展部分去化难项目的代表。由于公司房地产业务多在三、四线城市，在三、四线楼市降温后，有多少类似的项目存在呢？不出意外的话，这些短时间难以消化的项目将消耗公司的大量资金。
最近几年，荣盛发展取得了长足的发展。2014-2018年，公司分别实现签约合同金额283亿元、309亿元、512.24亿元、679.3亿元和1015.63亿元，实现销售回款248亿元、248亿元、484.88亿元、612亿元和815亿元，销售回款比例基本都在80%以上。
但与同行相比，这样的速度是不够的。以克而瑞的排名为例，2014年和2015年，荣盛发展在行业20名附近，2016年和2017年跌至25名左右，2018年公司签约销售迈上千亿元门槛，但在行业的排名进一步下滑至30名，勉强挤进了千亿元房企俱乐部的末班车。
销售回款是房企资金供给的主要源泉之一。拿地不断扩张的前提下，销售不利将使得房企更加依赖对外借贷，对于短期债务已经占比过半的荣盛发展来说，这或许不是一个好现象。
高企的短期债务
随着公司拿地力度和销售规模的不断扩大，除了依靠自身的销售回款来“造血”之外，对外融资是荣盛发展另一主要资金渠道。
2014-2018年，荣盛发展的融资额分别为189.8亿元、343.18亿元、395.7亿元、470.58亿元和449.93亿元。2019年上半年，公司的融资额为258.95亿元。
借贷规模攀升意味着公司负债率走高。2018年，荣盛发展的负债率维持在历史高位的84.04%，剔除预收账款后74.16%的负债率在规模房企中排名居前。
净负债率方面，荣盛发展虽然并非严重高企，但同样维持在高位。2014-2018年，荣盛发展的净负债率为129.05%、111.31%、125.21%、123.75%和88.15%，净负债率在2018年稍有下降后，2019年上半年再度回到101.53%的高位水平。
100%左右的净负债率并非不可接受，但对于荣盛发展来说，公司有息负债的情况略有不同，期限短、成本高的资金在公司融资中的占比并不低。
最近几年，在荣盛发展的融资构成中，高成本的借贷资金占比增加，主要是信托融资增长迅速。2016-2018年，公司来自信托融资的金额分别为81.63亿元、96.71亿元和152.03亿元；同期，公司来自银行的贷款分别为185.6亿元、208.98亿元和231.16亿元。
共2页 [1] [2] 下一页
搜索更多: 荣盛
