宝龙地产（1238.HK）借“闪电配售”向实控人融资7.8亿港元，意外引起外界对这家闽系房企资金链的关注。
10月15日早间，宝龙地产公告称，公司与创始人、控股股东许健康订立配售及认购协议，先以每股5.4港元配售1.466亿老股，再按同样价格向许健康发行1.466亿股新股。交易完成后，宝龙地产获得7.8亿港元资金，许健康的持股从45.95%下降到44.33%。
这个交易又被称为“闪电配售”，是港股上市公司的一种再融资方式。按香港联交所规定，只要有一般授权，增发不超过20%、折价8折以内，即可开启配售融资，多数情况下当日即可完成。相比IPO、发债等其他融资方式，“闪电配售”更为方便快捷。
宝龙地产这次的配售价格较上一交易日折让8.63%。今天，宝龙地产收盘也正好下跌了8.63%。
值得一提的是，10月14日也是宝龙地产上市十周年。
闽企宝龙
现年67岁的许健康是福建晋江人，他创办的宝龙地产是闽系房企中不可忽视的龙头公司之一。宝龙地产创办于上世纪90年代，2009年在香港联交所上市，次年宝龙地产将总部搬至上海。
宝龙地产是一个典型的家族企业，许健康及儿子、女儿、儿媳均为股东和董事会成员。许健康的妻子、侄子、侄女和妹夫等家族成员也曾先后在宝龙地产任职。
此次配售前，许健康全资的天龙控股为宝龙地产第一大股东（持股45.95%）、许健康儿子许华芳持有15%、许健康女儿许华芬持股6.62%、许华芳的妻子施思妮持股0.01%。许氏家族总计持有宝龙地产67.58%股份。
配售及认购交易完成后，许健康、许华芳、许华芬和施思妮的持股分别变为44.33%、14.47%、6.38%和0.01%，许氏家族总持股下降到65.19%。
近年来，随着许健康年事渐高，许健康的儿子许华芳先后出任宝龙地产总裁、宝龙商业集团总裁。
宝龙地产早年走商业地产路线，旗下宝龙广场在三四线城市颇有布局，有“小万达”之称，也是内地首家在港上市的商业地产企业。不过许华芳接班后，商业地产在宝龙地产的比重不断下滑，住宅地产则开始加速。
2018年，宝龙地产合约销售额增长96.5%，达到410亿，创历史新高。其中商业地产合约销售额仅有81.5亿，占比仅两成。
今年宝龙地产增长依然迅猛，前九个合约销售额451亿，已经超过2018年全年，完成调整后销售目标（550亿）的82%。
宝龙地产业绩增长的同时，这几年扩大土储造成的高负债问题也比较突出。截至今年六月底，宝龙地产借贷金额高达496亿，其中一年内到期借款125亿，手头现金只有166亿，勉强可以覆盖短债。
与此同时，宝龙的融资成本正在增加。今年上半年宝龙支付利息16.9亿，相比上年同期增加35.4%，并且实际利率由去年同期的5.95%上升至6.24%。
值得一提的是，宝龙地产的净负债比率一直居高不下。今年上半年净负债比率虽然相比去年末（101.6%）有所下降，仍高达91.4%，远超上市房企的平均值。
大摩财经统计发现，今年宝龙地产通过各种渠道融资累计近45亿元。今年1月7日，宝龙地产发行了2亿美元有限票据；1月21日再发行3亿超短融债券；3月5日发行10亿的中期票据；4月1日发行住房专项公司债3亿；4月底发行3亿超短融债券；7月16日发行1.7亿美元有限票据。此外，7月8日宝龙地产签订了不超过2亿美元的银团贷。
今年剩下的时间里，宝龙地产要偿付6亿超短融，最近一期的到期日为10月19日。
随着住宅市场趋冷，宝龙地产多次强调回归起家的商业地产主业，表示年内要保证6个商业项目开业，但体现在收入上并无太大改观。今年上半年，宝龙商业地产合约销售额58.8亿，占比堪堪刚过两成。
不过，宝龙的租金和物业管理收入逐年增长：2018年收入22亿，同比增22.7%；今年上半年，同比增31.2%至13.9亿。
房企物业公司上市潮中，宝龙商管集团也计划分拆赴港上市，已于今年8月20日提交了招股说明书。2018年，宝龙商管收入12亿，净利1.3亿；截至今年4月底，宝龙商管在管零售商业项目有45处，总在管面积640万平米。从在管面积看，宝龙商管这几年发展较为平缓。
来源：大摩财经 撰文 | 舒克
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