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债务高企靠融资“借新还旧”
高负债已成为富力地产近年来难以撕去的标签。数据显示，截至2019年6月末，富力地产总负债达3340.46亿元，较2018年末增长12.73%。其中借款总额达1955亿元，包括长期借款1376.33亿元、短期借款152.56亿元、长期借款当期部分426.10亿元，整体较2018年末增长19.72%。其净负债规模则由2018年末的1285.92亿元增加至2019年6月末的1564.7亿元，最终，净负债率突破200%，由2018年末的184.1%大幅提高至2019年6月末的219.0%。
经过计算，截至2019年6月末，由短期借款及长期借款当期部分组成的短期债务合计达到578.66亿元。而在富力地产持有的现金中，若不将155.71亿元的受限制现金考虑在内，现金及现金等价物只有234.58亿元，与短期债务之间存在344.08亿元缺口。
富力地产自身的“造血”功能始终令人担忧。其营运活动及投资活动产生的现金持续呈净流出状态，2019年上半年营运活动产生的现金净额为-260.76亿元，投资活动产生的现金净额为-18.42亿元。
一边是庞大的债务，另一边是孱弱的“造血”能力，富力地产只能通过不断融资和再融资来“借新还旧”。其在2019年中报中提到：“踏入二零一九年，本集团于十二个月内有若干债务到期，但通过一系列的融资活动，令本集团得以将众多到期债务全部再融资至两年至三年甚至更长时间。”仅于2019年上半年，富力地产于境外已发行逾28.3亿美元的优先票据及项目贷款，主要用于再融资；于境内通过发行超短期融资券、公司债券募集资金约人民币67.8亿元。另外，对于2019年上半年内回售选择权到期的境内公司债券合计人民币176.5亿元也全额续期。
在其上半年的新增融资中，中国境内新增共计人民币386.9亿元，境外新增融资28.3亿美元（或相等于人民币194.3亿元）。可以说，富力地产的现金流主要靠融资来支撑，其2019年上半年融资活动产生的现金净额为315.74亿元。
大量融资的结果是利息开支的攀升。2019年上半年富力地产利息开支达到63.30亿元，同比增长约38%。
7月末，央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会。会议强调，要加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。若融资受到限制，富力地产的后续资金将可能陷入困境。
毛利下降纯利率持续下行
在营业额小幅增长2.83%的上半年，富力地产的毛利同比下降了1.32%。其中，其核心业务——物业发展业务的毛利率由2018年同期的43.2%降至41.0%。
与此同时，富力地产上半年销售及营销开支、行政开支均有较大幅度的增长，增幅分别为29.66%和15.12%。最终，其税前盈利同比下降了4.02%。
而其税后纯利则由2018年同期的40.80亿元增加至41.70亿元，增幅为2.20%，上年同期增幅为64.47%。尽管纯利依然略有增长，但其纯利率却节节下降，2017年上半年为12.15%，2018年上半年为11.97%，到了2019年上半年进一步降至11.9%。
《投资时报》研究员注意到，富力地产酒店营运业务依然呈亏损状态，今年上半年纯利为-4.2亿元，2018年同期为-1.84亿元，亏损额扩大了128.2%。
来源：投资时报 研究员 黄凤清 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 富力 |
