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以龙湖在福建晋江的观宸项目为例，据项目业主介绍，原本应当于2019年12月份交房的观宸项目二期、三期工程，在2018年便陆续出现开发商擅改大门建设方案、绿化缩水、外墙大面积空鼓不平等问题。经业主多次维权后，龙湖虽然还原了大门建设方案并修补了外墙，但修补后的外墙仍存在色差明显、大面积空鼓脱落等质量问题。如今，龙湖方面未同意业主关于重建外墙的诉求，仅承诺在现有基础上继续修补并延长项目工程质保期限以及改善小区内绿化情况。该项目业主表示，如果工程质量及相关配套在交付日期还未有合理改善，业主们或将拒绝交房并继续维权，这意味着龙湖观宸项目或面临因无法按期交付而承担违约责任的风险，并影响到该项目预收账款的结转。
无独有偶，2016年12月交付的南京龙湖春江紫宸项目，仅不到一年的时间便出现了外墙大面积开裂、脱落等问题，2018年8月份台风过境后，该楼盘一期的4幢住宅楼的外墙因频发脱落事故而被铲掉重铺。据澎湃新闻报道，龙湖方面为此已新增成本数千万元。《红周刊》记者注意到，龙湖近年来营业支出（不含包括地价等在内的营业成本）的增速远高于其营收和净利的增速，2016年至2018年间，龙湖的营业支出分别为34.5亿元、50.9亿元和85.9亿元，三年内增幅高达149%（营收增幅为112%），2019年上半年更是同比增长35.7%至35.9亿元。
此外，上海龙湖天璞项目也因存在虚假宣传、故意隐瞒事实、二期工程减配遭遇业主维权，后期的整改方案将增加龙湖多少“计划外”的营业成本，还是个未知数。该项目业主向记者表示，龙湖在销售期间将规划中的外部公共道路虚假宣传为小区内部道路，并且该项目的绿化情况及车道等配套设施也均与龙湖在销售宣传阶段的承诺相差甚远。目前龙湖仅向业主提供了小区绿化的整改方案，而严重影响甚至误导业主购房判断的小区河边道路及车道等核心问题均未解决。
值得一提的是，目前龙湖位于厦门的春江彼岸项目已经出现了交房日期已到，但部分业主因精装交付标准未达成一致而拒绝收房的情况，若项目方一直无法打破与业主之间的“交房僵局”，将直接影响到该项目预收账款的结转。
《红周刊》记者向龙湖集团相关负责人核实相关项目的整改情况，但截至发稿前公司并未回复。
狂奔之下的“暗伤”曝露？
总结龙湖业主维权项目的具体情况不难发现，这些项目的交付时间基本集中在2018年至2019年，商品房预售合同的签订时间则集中于2016年至2017年。这个时间段也正是龙湖“变速”的关键阶段。
2016年，无论对于龙湖还是整个房地产行业而言都是一个重要的年份。彼时的房地产行业迎来了一个“新的周期”：宏观调控高光时刻到来，TOP5龙头房企的销售规模达到2000亿，第二梯队的门槛也上升到了千亿级。面对行业大环境的变化，主流房企加快了“拼规模”的步伐，龙湖投身这场巨变，开启了变速模式。
那一年，龙湖立下了多个里程碑：全年共拿下43幅土地并新落子合肥，新增土地数量较2015年近乎翻倍；全年实现合同销售881.4亿元，同比增长率高达61.6%。此后龙湖延续了这股增长势头，于2017年完成了千亿目标，并在2018年加入2000亿阵营，跻身十强。
进入2019年，龙湖的变速模式有些许降温，公司开始强调以财务稳健为主。不过与此同时，龙湖在规模高速扩张的过程中埋下的诸多违规销售与施工的隐患，也伴随着多地项目的“连环爆雷”浮出水面。
有资深业内人士向《红周刊》记者分析称，近年来由于受一城一策、因城施策影响，部分城市的开发商面临较大的限价限贷等政策压力，利润空间有所缩减，加之部分项目对承包方、施工方监管不严等，有些项目开始出现偷工减料、虚假宣传、乱收费等违法违规行为，这也是整个行业亟待规范的乱象。但如果某一家房企在多个城市的多个项目都面临严重的维权纠纷，甚至出现大面积的项目爆雷，就说明该企业管理层的管理模式已经出现了问题，部分项目负责人的价值也出现了偏差，需要企业管理层反思和纠正。
从公司业绩表现来看，龙湖近年来在维权项目上“消耗”的整改成本，或成为其毛利率和净利率走低的一个原因。据Wind资讯数据，2019年上半年，龙湖集团的销售毛利率和净利率分别较去年同期下滑4.51个百分点和3.26个百分点；资产报酬率和投入资本回报率也均较去年同期下滑0.21个百分点。
值得一提的是，龙湖集团2016年至2018年的土地储备平均成本占营业销售均价的比重一直处于39%至41%之间。三年来，龙湖土地储备平均成本的增幅仅约为29.2%，但其在此三年间的营业成本和营业支出增幅却分别高达100.5%和149%。在土地成本占房企营收成本较大份额的情况下，土地成本相对稳定的龙湖，其快速增加的营业成本和支出来自哪里？
经过三年狂奔的龙湖，在众多项目爆发业主维权的糟糕时期，其还有哪些“暗伤”需要排查？这需要龙湖给投资者作一个交代。
来源：红刊财经 作者：张哲 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 龙湖 |
