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公司过往财报数据显示，2014年至2018年，公司经营活动所产生的现金流量净额分别为-24.56亿元、-52.43亿、-5.59亿、-65.85亿和-5.23亿元。期间投资活动所产生的的现金流量净额分别为-0.45亿、-16.1亿、-43.9亿、-84.96亿和-70.79亿元。融资业务现金净额34.94亿元，89.53亿元，90.07亿元，205.63亿元，164.41亿元。
作为融资额度不断提升的结果，时代中国截至2019年6月30日的计息银行贷款及其他借款合计达到约501.2亿元。一年内到期借款由2018年底的73.12亿元上升至2019年6月30日的100.3亿元，须于两年至五年内偿还的借款约381.75亿元，须于五年后偿还的借款达到19.16亿元。
期末，时代中国未偿还借款以部分物业、厂房及设备、于合营企业的权益、开发中物业、投资物业及预付土地租赁款项作抵押，其账面值分别约为1.87亿元、5.27亿元、20.77亿元、5.31亿元和1.36亿元。总体而言，上半年时代中国资产负债率同比增长1.4个百分点至76.4%。
高溢价拿地充裕土储
时代中国融资金额不断增加，主要原因之一是为了满足公司快速扩张的需求，因此公司需要源源不断的扩充土地储备。
2019年上半年，时代中国在广州、佛山、长沙以及杭州等12个城市购入21幅地块，购地成为达到187.6亿元，超过2018年全年拿地金额。值得注意的是，上半年时代中国共拍得21幅土地中，除了广东汕头市澄海区的地块，公司拿地的溢价率皆在33%以上。
截至上半年，时代中国总土地储备达到约2310万平方米，但公司拿地节奏并不会因此停滞。 公司管理层在今年中期业绩会上对智通财经表示，公司2019年安排拿地资金在300亿元左右。这意味着，公司2019年的拿地金额将大幅超过2018年。
在大部份城市限价令未放松的情况下，公司下半年前两个月合同销售金额较上半年呈现逐月下滑迹象， 未来项目结转时对公司利润率会否造成压力还有待进一步观察。
好的一点是，时代中国三旧改造项目转化进程进一步加快。公司之前表示城市更新项目数量为80个，预计可转化为土地储备为建筑面积约2523万平方米，其中有41个项目可能在2019-2021年完成改造，总建筑面积约1076万平方米，其中2019年约转化200-300万方。剩下39个项目，已签订合作意向书，将可能在2021年后完成改造，预计总规划建筑面积1447万平方米。
根据时代中国上半年城市更新业务84.9%的毛利润水平，城市更新项目的结转对提升公司整体盈利能力有帮助。不过，如果考虑城市更新项目开发周期较长，动迁等不确定性因素，城市更新项目未来能够贡献多大比重的受益难以确定。
因此，全员营销短期内或许能提振投资者士气，但最终能给时代中国业绩带来多少增量，还真不好拿捏。（来源：智通财经网） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 时代中国 |
