引 言

　　关注康养产业，深度运营地产时代来临

　　2019年的中国房地产市场面临前所未有的大变局。作为中国房地产行业的顶级智慧聚集地与发展风向标，2019博鳌房地产论坛于8月7日在海南三亚正式开幕。

　　与产业相结合成为今年论坛中来自各方大咖们关注的重点，而康养产业则被许多经验丰富的企业家与资深经济学家们看好，纷纷预判为未来重要发展方向。与此同时，今年 “中国地产风尚大奖”首次进行了 “中国年度影响力养老运营商TOP10” 评选，以复星康养为代表的10家扎根康养产业多年，拥有成功运营经验与成熟商业模式的养老企业获此殊荣。

复星康养荣获“2019中国年度影响力养老运营商TOP10”

　　今年7月15日，国务院印发《关于实施健康中国行动的意见》与《健康中国行动(2019—2030年)》。而从社会经济结构看，我国65岁以上老年人口已经达到11.9%，人均GDP接近一万美元大关，已经初步具备了发展康养产业的基础条件。康养产业，已经成为国家政策重点推动、社会全民持续关注、企业重点布局的风口产业。

　　当然，睿智的企业往往沿着社会经济发展的规律对产业发展进行预判，在产业受到广泛关注、呈现爆发式增长之前便持续布局，率先抢占产业发展优势赛道。

　　作为复星康养的战略合作伙伴，和君健康养老事业部与复星康养进行了持续的深度沟通与合作，早在2012年，复星便与北美最大的养老投资集团合作，开办旗下第一家养老机构。时至今日，当众多企业初探康养产业，进行试水布局之时，复星康养已经作为产业龙头企业之一，站在了最高领奖台上。在中国逐步成熟、蓬勃发展的康养产业之中，标准化的服务是企业立足的根本，成熟的商业模式是企业发展的基石，而围绕人的价值而打造的产业闭环则是企业真正的核心，产业深度运营的时代已然来临。

　　“标准化服务为本，精细、精准、精益求精”

　　康养产业是现代服务业的重要组成部分。因此，精细化、标准化的运营服务能力，是企业在康养产业内立足的本与根。做好运营这件事情，并没有高深秘诀或捷径，无外乎两条道路，第一是向有经验的人学习，第二是用心积累，不断总结。欧美发达国家康养产业领先中国几十年，有丰富的经验值得学习，却未必适应中国国情;中国老人与养老有独特的需求，却缺乏完善的运营服务体系。因此，初入康养产业之时，复星康养选择了两者相结合的方式，逐步打磨自身产业根本。

　　在学习国外经验方面，复星康养结合复星 “健康、富足、快乐，为全球家庭打造幸福生态系统”的企业使命与自身定位，与北美最大的养老投资集团峰堡合作成立了第一个养老品牌——星堡。与美国成熟企业的合作，让复星康养快速落地了从CCRC养老社区，护理机构、到康复机构，社区健康服务的丰富多元的产品线。

　　在自身积累方面，复星康养在日复一日的运营服务中，不断精益求精，就餐、护理、清洁、活动，莫不如此。不断地积累，成为复星康养提供精细化服务、打造高效率运营、实现标准化复制的坚实基础。

复星康养星堡项目为老人提供营养而丰富的餐饮服务

　　作为复星康养的重点品牌，星堡的另一特色是不外包任何一项服务内容。对于养老企业而言，将餐饮或后勤进行外包，是实现集约化运营，降低企业成本的有效方式。然而星堡认为，运营服务中的每个环节都是核心能力重要组成部分，只有不外包运营服务，才能有效提高客户满意度、降低人员流动的风险，提升项目与产品的可复制性，从长远的角度看，其实是企业高效快速发展的重要法门。

　　一价全包的模式，也是星堡逐步探索出的另一项重要经验。与传统“床位费+护理费+餐费”模式相比，一价全包能够让老人最大限度使用养老机构内部服务与设施，参加机构内活动，使老人的生活品质与满意度得到了有效提升。

　　七年潜心布局，复星康养就这样不断积累自身经验，在奔跑中调整姿态，练就了扎实基本功，不断精进。

　　“成熟模式为基，探索、求变、不断创新”

　　不断探索、求变、创新，提炼多元化成熟商业模式，是企业在康养产业中持续发展的基础，复星康养也在多年的实践中，逐步形成了自身多元化的商业模式。首先，复星康养旗下众多养老项目，大多数选择存量资产改造的方式。在中国的一二线城市核心区域通过增量方式开办康养项目，无论是成本控制还是实现难度，对于企业来说都是巨大的挑战。但对于中产阶级家庭老人而言，必然不愿意离开自己居住多年熟悉的社区环境，搬到医疗、商业、公共交通等配套均不完善的郊区。因此，复星康养的第一个项目便选择了盘活、利用存量资产，采用租赁制模式降低费用门槛，入住率快速增长，为企业后续发展奠定了基础。

　　当然，简单的租赁模式一方面无法解决康养产业前期投资大，回收周期长的问题，另一方面也不符合中国老人偏好置业的消费习惯。当在产业内拥有了良好的开端与稳定的运营能力，复星康养开始了自身多元化探索，充分利用复星内部存量资产，打造会员制模式。这一模式快速收回项目前期投入，降低了老人入住的月费金额，减轻了经营压力，形成多方共赢的良好态势。

　　打通租赁与会员制模式，配合着优质的运营服务，企业自然拥有良好的盈利能力。目前，复星康养在上海的星堡项目(星堡中环养老社区一期)拥有96%的稳定入住率，大部分客户来自于已入住客户的介绍。此时的复星康养，已经具备了对外进行品牌输出的能力，企业的规模化扩张之路，逐步展开。

　　“人与产业生态为核，多元融合、打造闭环”

　　从广义上看，康养产业是满足长者多方面需求为主要内容的产业，因此，人才是这个产业的真正核心所在。老人的需求必然是多元化的，包含着衣、食、住、行、医、养、康、护、娱等多个方面。而每位老人的晚年生活场景，也必然经历着从家庭、到社区、再到养老机构与医疗机构的变迁。因此，优质的养老企业必需要打造包含多元服务内容与服务场景的，以老人为核心的产业生态闭环。

复星康养星堡中环二期项目实景图

　　为满足老人需求，也为企业打造产业生态闭环，复星康养选择整合式照护模式。整合式照护，以生物-心理-社会医学模式为基础，沿着健康管理、预防、医疗、康复、护理、长期照护的产业链条，整合医生、护士、康复师、护理员、社工、营养师、心理咨询、生活照护者所组成的多元化团队，提供多学科、多目标的综合性照护服务。整合式照护能够为老人提供更加完善的服务，也能够加强养老企业的运营效率，可以说是养老企业打造生态闭环的必由之路。作为复星健康板块的重要组成部分，复星康养与复星医药互为补充与支撑，一方提供急性期的医疗服务，一方专注于急性期后的康复与长期照护，同时与复星内保险、旅游、健康消费品、健康科技等多个板块进行联动。可以说，复星康养完善了复星大健康产业闭环，而复星多产业生态融合发展，也成为了复星康养的独特竞争优势。

　　复星康养的生命价值观是：“人生，就是不断的努力成长”。为帮助长者不断追求生命更高价值的梦想继续实现下去，复星康养对入住老人进行细致的画像描摹，例如：入住星堡的老人平均年龄近80岁，以高知高干人群为主，大多拥有房产与良好的经济收入，兴趣广泛，近半老人每年出国旅游。基于精准的用户画像，星堡为老人提供更加符合他们需求的、丰富多彩的活动服务。当拄着拐棍的老人跳起华尔兹，九旬老者又一次进入剧院观看演出、年过八十的老人享受自驾游的快乐，老年阶段的成长价值便在复星康养得到了最好的体现。

　　结语

　　和君健康养老事业部认为，从人口结构与经济发展现状看，我国康养产业已进入爆发前的蓄力期，随着享受改革开放红利的一代人逐渐老去，市场需求与消费能力进入快速增长期，产业集中度将进一步提升，企业的发展与盈利空间，逐步加大。中国的康养产业必然会出现一批能够覆盖全国多个主要市场，拥有多元化产品与标准化服务能力，能够形成产业生态闭环，盈利性良好的龙头企业，伴随产业爆发期共同成长。而作为康养产业道路的先行者与领跑者，复星康养蓄势待发，在可持续规模化发展的道路上，大踏步地前进。

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