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新浪财经讯 调控政策高压，融资渠道收紧，这对于高负债的房地产行业来说，困难的时候似乎没有尽头。有一些回款能力较差的中小房企处境更加艰难，2019年以来，全国有超260家房地产企业发布破产公告。而规模稍大的房企虽有一定的抗风险能力，但在高负债高周转模式之下，融资难带来的周转压力也不容小觑，对于销售回款提出了更高的要求。
7月22日晚间，新湖中宝发布公告表示，董事会审议通过了《关于境外附属公司在境外发行美元债券并由公司提供跨境担保的议案》，同意公司全资子公司香港新湖投资有限公司通过其特殊目的子公司在境外发行美元债券，募集资金不超过5亿美元，期限不超过5年，并由公司提供无条件及不可撤销的跨境担保。
此外，去年8月，新湖中宝发布的公司债预案，于今年3月得到证监会批复，公司公开发行面值总额不超过75亿元的公司债券获核准。
发美元债+卖地 意在回笼资金
除了发债融资之外，新湖中宝还打包出售了多个土地资产意图快速回笼大量资金。在7月16日晚间，新湖中宝曾发布公告称，公司与融创地产签署合作协议书，拟将所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给融创。
转让标的具体为：瓯瓴实业90.1%的股权及其对应的平阳隆恒、南通启仁两家公司100%权益，交易价款为5.00亿元；同时，分步实施并最终完成转让上海玛宝90.1%的股权，交易价款为3.78亿元；并且平价转让新湖中宝对上述公司的全部债权，交易价款58.27亿元。
事实上此次转让标的的核心价值还是在于土地。据悉，上海玛宝对应的权益是上海虹口区青云路地块，项目规划占地面积2.36万平方米，建筑面积约7万平方米。瓯瓴实业对应江苏启东和浙江平阳的部分地块，涉及地块的总建筑面积有200多万平方米。
众所周知，新湖中宝土地储备丰富，早在几年前，公司便开始在一级市场大肆揽地，而彼时低成本入手的地现在价值不菲。但若项目开发周期太长，不能及早贡献业绩，可能会对公司造成一定的财务负担。
数据显示，截至2019年6月30日，瓯瓴实业模拟合并报表总资产47.03亿元，总负债47.11亿元，净资产-832.31万元，2019年1-6月实现营业收入0万元，净利润-25.11万元；而玛宝公司总资产45.28亿元，总负债43.89亿元，净资产1.39亿元，2019年1-6月实现营业收入0万元，净利润-849.68万元。
新湖中宝表示，此次交易有利于加快公司现有项目的开发进度，加速资产周转，优化公司资产负债水平。
一季度合同销售收入下滑 短期偿债压力不小
2019年第一季度，新湖中宝地产合同销售面积为13.50 万平方米，同比减少0.33%；合同销售收入21.27亿元，同比减少6.77%；结算面积8.28万平方米，同比减少 53.89%；结算收入8.43 亿元，同比减少59.28%。
今年一季度，新湖中宝经营活动产生的现金流量净额为-23.73亿元。此外，Wind数据显示，从2018年第一季度开始，各期报告，新湖中宝的经营活动现金流量净额持续为负。
纵观现金流情况，2011年~2018年期间，新湖中宝的期末现金及现金等价物余额一直呈上升趋势。2018年末，公司的期末现金及现金等价物余额出现8年来的首次下滑。在2019年5月底，上交所对新湖中宝2018年年度报告的问询函中，也对公司的现金流问题予以了关注。
新湖中宝在回复函中的解释，简而言之就是，2017年的部分现金收入来源在2018年没有持续性获得，1）2018年，对公司现金流入贡献较大的新湖期货不再并表；2）2018年公司海涂开发业务收到现金为0。
截至今年一季末，新湖中宝的总负债为1093.32亿元，其中短期借款为31.53亿元，一年内到期的非流动负债为221.54亿元，而一季末公司的现金及现金等价物余额为140.52亿元，短期偿债压力不小。
来源：新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/曹婕
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