长租公寓领域经历爆仓、甲醛风波等乱象集中爆发后，头部品牌自如被曝数亿美元融资接近尾声，对整个行业而言，这到底意味着什么？

　　争议声中，长租公寓仍在向前推进。

　　6月15日，据36氪消息，自如正在进行的B轮融资接近尾声，已募集约5亿美元。本轮融资投前估值约45亿美元，将于近期交割完毕。对此，自如方面一直未做出任何回应。

　　若消息属实，这距离上一轮40亿元A轮融资，已经过去了将近一年半。正是在此期间，长租公寓行业问题频发，除了部分品牌“爆雷”外，自如等还卷入了“夺命甲醛”事件，整个行业风声鹤唳。

　　而就在自如融资消息传出两天后，6月17日，浙江省消保委约谈自如等长租公寓平台，要求其就此前暗访式消费体验中发现的租房贷、服务质量、室内空气质量等问题，进行情况说明并提出整改举措。

　　问题仍在，作为长租公寓头部品牌的自如，真能获得资本青睐？

　　规模化扩张后遗症

　　对长租公寓而言，所有问题背后的核心，都是指向盈利。

　　自如已进入北上广深杭等九个城市，但目前只有北京能实现打平成本，获得微利。自如CEO熊林曾表示：“单体城市运营规模达不到20万间很难实现盈利，整体管理规模达不到100万间很难形成规模效益”。

　　扩张成为必然。自2011年成立至今，自如完成了从0到85万间的规模跃进。值得一提的是，仅在2017年到2018年间，自如管理房源就增加了30万间，自如客增加60万人。

　　近期自如对外透露的最新数据是85万间，虽不及预期的“100万间”，却已具备相当的规模优势。在2018年的年会上，熊林发出感慨：“过去一年，因为我们的急速奔跑，才有了今天沉甸甸的收获。”

　　规模的扩张也得到了资本的认可。2018年1月，自如以40亿元的A轮融资，迎来左晖口中“成立6年以来的一个成人礼”。彼时估值超过200亿元的自如成为长租公寓市场的第一只独角兽，而A股市场“租赁行业第一股”世联行的市值目前不足100亿。

　　谁曾想，7个月后，自如被推向风口浪尖，至今仍未脱身。

　　2018年8月，时任我爱我家副总裁的胡景晖公开表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为扩大规模，以高于正常价格的20%到40%争抢房源，破坏了房屋租赁市场。紧接着，杭州鼎家宣布破产，房租贷被讨伐，多家金融机构为此收缩或退出长租业务。

　　就在同一个月，自如因为租金贷上了北京住建委的黑榜单。据调查，自如在工商局登记的经营范围中写着“不得发放贷款”，但仍然借道信托给自己的租客放贷，赚取6.27%的贷款利息。

　　自如把多笔租房分期贷款和循环信托贷款（租户还款再放贷）打包成一个资产包，作为底层资产在资本市场进行融资，以此形成资金池，拿投资者的钱跑马圈地，扩充房源。

▲房租证券化运行模式。

　　据《经济观察报》报道，类似自如、我爱我家等长租公寓一边在跑马圈地从房东手里收房抢占市场，另一方面还巧借金融之力进一步“滚雪球”式获得扩张资本。

　　这种快速扩张的后遗症也很快爆发。

　　2018年9月，自媒体“呦呦鹿鸣”推送《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》，在网上引发轩然大波。

　　据中新经纬消息，截至2019年4月，有至少4起与自如房屋甲醛超标有关的案件公开判决。在数起案件中，法院都认可了检测机构出具的、涉案房屋室内空气质量不符合标准的检测报告，也据此判决自如公司退还房租、押金、服务费、空气质量检测费等。

　　事实上，对于新装修的房屋，自如规定有30天的空置期，但在甲醛问题曝光之前，这一规定形同虚设。合屋创始人罗凤鸣曾表示，“长租公寓有的一次签约拿房最少也要一两百套，空置一个月的话要产生多少成本？”

　　资本能解决问题吗？

　　从甲醛风波到多家长租公寓暴雷，行业在资本和市场推动下遗落了一地鸡毛。自如融资传言，到底意味着什么呢？

　　事实上，长租公寓仍是极具市场潜力的市场。数据显示，预计到2020年，中国租赁市场规模将达到1.95万亿，2030年将达到4.20万亿，届时一二线城市规模合计将达2.26万亿，占比提升至54%。自如融资领投方华平合伙人丁毅认为“（长租公寓）市场的天花板不用担心”。

　　与租房消费需求相呼应的是供方市场匹配。据机构预测，到2020年长租公寓房间供应规模可达1000万间。即未来两年内，长租公寓市场还将以年均50%的复合增速进入上升通道。

▲长租公寓市场占比将持续提升，数据来自贝壳研究院。

　　租赁市场潜力之外，政策利好成为长租公寓发展的推手。

　　2018年，国家明确了租赁优先的供地模式，全国累计13城推出住房租赁试点，同时各类金融、保险等配套政策纷纷响应，长租公寓土地红利与政策红利大爆发。

　　而在早年入局的自如，凭借房源和服务优势，成为长租公寓中专业化租赁经营机构的头部代表，也由此受到资本青睐。

　　“自如在这个行业具有绝对的头部优势。我们非常看好自如的商业模式和企业文化、强大的技术能力、快速的执行落地能力和长远价值的创造能力，相信自如在未来也会持续领跑行业。”红杉资本中国基金合伙人刘星曾表示。

　　不过值得注意的是，虽然市场前景广阔，在万亿级的租赁市场中，长租公寓目前只分得很少的一杯羹。华菁证券报告显示，目前长租公寓的数量在200万-300万间，占总体租赁市场的比重仅为2%。

　　与此同时，央企、国企纷纷涌入住房租赁领域，并推出各自的品牌公寓。据克而瑞监控数据显示，排名前三十的房产企业有三分之一以自营或投资的方式布局长租公寓赛道。

　　随着资金雄厚的房企入局，受制于资金的创业系长租公寓品牌迎来强有力的竞争者。如何解决盈利问题，成为自如需要面对的现实。

　　而目前市场的共识在于，低的资产收益率和高企的融资成本，使得目前长租公寓领域盈利空间偏低，也限制了企业加杠杆快速做大的可能性。目前行业也尚未探索出有效的商业模式。

　　在此情况下，还需要在规模之路上奔跑的自如，仍未彻底解决此前存在的各种问题。根据6月17日浙江省消保委的暗访式消费体验通报，自如等租房平台，仍存在诱导租客使用贷款分期支付房租、隐瞒分期服务、空气质量不符合国家标准等问题。

　　数亿美元的融资，能帮助自如解决这些问题吗？

　　来源：搜狐网 猎房网

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