2007年，雅居乐以226元/平方米、共计10亿元总价款又拿下清水湾一期12个地块，这部分土地的规划总建筑面积为296万平方米，规划开发建设的总费用不得低于53亿元。
2008年，雅居乐又拿得清水湾第二期土地，价格为207元/平方米。
随后，雅居乐拿下第三期土地。一二三期加在一起，占地15000亩，雅居乐总共付出25亿元，承诺10年之内投资130亿元。
雅居乐彼时并没有那么多的现金用于支付土地款，它找到了上市的保荐人——摩根士丹利（下称大摩），出售清水湾项目30%的股权给予大摩，换来现金53亿元。
清水湾项目是个毛利超高的现金奶牛，双方在此次合作中各自赚得不亦乐乎。
2009年初，雅居乐开始全球发售海南清水湾项目，首期洋房均价8500元/平方米，别墅均价1.8万元/平方米。
与此同时，大摩披露其中国房地产投资机构董事总经理盖斯·彼得森因涉嫌违反《海外腐败法》，于2008年12月30日离开大摩，接受美国证券交易委员会调查。
彼得森离任前的最后一个操盘的大项目即雅居乐清水湾项目，雅居乐随后否认彼得森行贿中国官员跟此项目有关。
这段插曲过后，清水湾项目每年为雅居乐源源不断地贡献销售业绩。年报数据显示，2011年至2016年，该项目的销售金额分别达到72亿元、60亿元、78亿元、75亿元、70亿元和90亿元，2017年更是卖出170亿元。
尝到甜头的雅居乐继续重仓海南，2017年在三亚陵水、海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇拿下大量土地。
而此时的大摩已经注意到危险信号。
2017年7月，大摩将清水湾项目30%的股权以9亿美元的价格转售给雅居乐，一出一进之间，大摩获得人民币10亿元的溢价，加上历年从清水湾项目售卖中获得的分红，大摩获利人民币200多亿元。
卖掉清水湾股权之后，大摩不忘给雅居乐补一刀，在2018年3月19日给出该公司“减持”评级。
仅过10多天，海南出台全岛限购政策：只有海南户籍及满足缴税或社保达规定年限的人员才能在海南买房。
雅居乐的海南销量也因此备受打击。2018年，雅居乐在海南区域共计只获得约100亿的销售额，与2017年单个项目就卖出170亿元的成绩相去甚远。
年报数据显示，截至2018年底，雅居乐在海南的可售建筑面积近1000万平方米，占全国3000多万平方米土储的近三分之一。
针对海南限购的影响，雅居乐方面回应称，海南限购后，雅居乐加大了云南项目的开发和推介力度，18年，雅居乐云南区域预售金额超过了50亿元，同比增长了一倍多。
陈卓林的“二进宫”
海南困住的是雅居乐这家公司，香港和云南，曾经困住陈卓林的肉身。
陈卓林愿意以一个香港绅士自居，在工地视察的时候，都是西装革履，打着领带。
创业之初，到处给人打家具的陈氏五兄弟挤在二层小楼中的一层。10多年之后，1997年，陈卓林夫妇以公司名义斥资1.2亿元在香港跑马地渣甸山包华士道买下一栋豪宅。
这栋豪宅迎来送往过各路豪绅。
2012年7月10日晚，陈卓林夜宴众友，雅居乐部分职员奉命陪客。在宾客离开后，陈卓林意犹未尽，留下两个职员唱K，并邀请其中一个女职员共舞。随后，陈卓林非礼该女职员，女职员受辱后与男职员离开，第二天向上级投诉，但“被安排放假”。四天之后，女职员前往跑马地警署报案。这个官司前前后后打了大半年，最终次年3月11日，被告在原告答应赔偿道歉等条件下撤诉。
非礼门发生的2012年，雅居乐公司业绩受到牵连，房企销售排行榜中的排名由第10名跌至第17名，此后，雅居乐再也难返排行榜前10。
陈卓林香港官司缠身之际，雅居乐正在云南寻找下一个清水湾项目。
雅居乐副总裁及海南云南区域总裁黄奉潮说过，为了找项目，他们几乎把云南全省走了一遍。
雅居乐在云南拿地价格相当低廉。
2012年9月，雅居乐以总代价约1.98亿元取得瑞丽市弄莫湖片区地块，楼面地价271元/平方米。
2012年底到2014年中，雅居乐先后多次在腾冲县拿地，总地价5.2亿元，楼面地价为154元/平方米，其中计划在曲石乡30000亩土地范围内兴建旅游小镇。
2013年10月，雅居乐以2.4亿元取得西双版纳13幅地，楼面地价为375元/平方米。
一年之后，东窗事发。
2014年5月19日，雅居乐在腾冲曲石乡的土地上，擅自改变土地用途，建设高尔夫球场。此举遭国家发改委和国土资源部联合通报，通报称高球场地占地792.8亩，其中585.6亩系严禁商业开发的耕地。
2014年9月30日，昆明市检察院对陈卓林执行“指定居所居住的措施”。据《财新》报道，事情缘起于雅居乐地产在云南项目上对当地官员进行利益输送。
再难逐利“金山银海”
陈卓林的“一进宫”，仅带来销售业绩下滑。这次“二进宫”，则置雅居乐于险境之中。
陈卓林妻子陆倩芳、弟弟陈卓贤紧急担任雅居乐董事会署理联席主席，以协助陈卓林履行公司主席及总裁职责及责任。
半个月后，信贷评级机构标准普尔将雅居乐的信用评级下调，长期企业信用评级由“BB”下调至“BB-”。这个级别意味着雅居乐的偿债能力很差，财务风险极大。
陈卓林结束“监视居住”之后，亮相雅居乐2015年3月25日举行的2014年业绩发布会。过去一年，雅居乐完成441亿元销售额，仅达目标的9成左右。
陈卓林的“二进宫”有着符号意义。同期开启的中央环保风暴越刮越猛，开发商借文旅之名，逐利“金山银海”的蛮荒时代戛然而止。
王健林在长白山度假区的文旅项目也因建高尔夫球场被有关部门严令禁止，随后王健林将该项目售出。
在海南，中央环保督察组痛批恒大海花岛项目和融创的日月湾项目。不久前的5月1日，海南富力的红树湾项目因“活埋”红树林破坏环境而遭政府停售。
识时务者，壮士断腕。王健林2017年挥刀一割，卖掉13个文旅城，重新回归护城河业务——万达广场。
在雅居乐的土储中，海南和云南的文旅地产项目占到几乎一半，又将何去何从？
雅居乐正在积极开展物业、环保等非地产业务。2018年报显示，雅居乐的管理层预期，非地产业务在2019/20/21年，对集团的利润贡献将分别达20%/30%/40%。
野村证券却对雅居乐这一目标感到怀疑，认为其非地产业务的前景充满不确定性。
“天昏暗夜迷漫，已是樊笼鸟，展翅扑飞难”。唱着粤剧选段《红梅记之石牢咏》的陈卓林声线颇为沧桑。
来源：腾讯 《棱镜》孙春芳
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