富力地产（2777.HK）总部大楼挂着一幅字：富而思进，力拔山河。
这幅字不仅嵌入公司名，还把公司两位创始人的名字嵌了进去：李思廉和张力。
在地产圈，王健林、孙宏斌都是单打独斗，吴亚军夫妻店最后散伙，李思廉和张力则是合伙创业，这种合作关系从1994年富力成立，一直延续至今。
李思廉毕业于香港中文大学数学系，此前在香港做证券交易。
跟恒大许家印喜欢被称许教授一样，他现在最中意的头衔是李博士——2018年获得澳洲麦格理大学商学荣誉博士学位。
作为董事长，李思廉主要负责富力的销售和财务。
张力的学历要低得多，大学没读过，20岁开始当纺织工人，后来担任广州市二轻局团委书记、花园村酒店经理等职。
1988年他下海当包工头，挣够几百万元，跟李思廉合伙成立富力地产。
作为联席董事长和总裁，张力负责富力的土地购置、工程开发和成本控制。
张力和李思廉的地产生意一度做到行业第四。二人当年都有执念，想做行业老大，颇有“力拔山兮气盖世”的霸气。
然而，继2008年商业地产过度扩张和2014年错失一线城市红利之后，富力2017年又以199亿元吞下万达旗下77家酒店资产，“病变”拐点终于出现。那场看似占到便宜的6折交易，现在成了一颗难以消化的胃结石。
房地产华南五虎，“小弟”碧桂园、恒大后来居上，曾经的“大哥”富力只能艰难求生——2018年销售金额排名跌出行业前20，净资产负债率稳居行业前四，2018年报显示未来一年偿债资金缺口超过300亿元。
时不利兮骓不逝。2019年，李思廉和张力能否从“垓下”突围？
债务“送命题”
借多少钱，才能填上债务窟窿？
对于李思廉和张力来说，这道题答不好的话，可能“送命”。
2019年一季度末，富力地产借款余额1875.82亿元，相比2018年底新增243.43亿元，而其净资产仅698.30亿元。这些债务当中，一年后必须偿还的多达523亿。
富力地产截止2018年底的现金余额只有347亿元，其中149亿元还是受限资金，真正能用来还债的只有198亿元，风险敞口325亿元。
李思亮还是嘴硬，2019年3月20日的业绩发布会上，他说，“我们应该没什么可难受的。”
2004年的时候，他也说过这句话，当年博鳌房地产论坛上，首创老总刘晓光问道，“宏观调控最让你难受的是什么？”
李思廉说：“我们没什么难受的。”他又认真地想了下，“真没什么难受的。”
而今李思廉还说不难受，业内人士对此调侃，“底气源于他已经靠上一门硬亲家。”
2018年12月，李思廉女儿KarenLi的婚礼在广州举行，虽然不像杨国强嫁二女儿那般奢华，但也赚足眼球。
李思廉的姑爷是香江集团董事长刘志强的公子——刘根森。
刘志强是地产界老前辈，许家印也要称他一声“强哥”。刘根森现在则掌管着香江集团金融板块——香江控股，手里可运作的资金据称高达200亿元。
2018年年初，刘家父子在香港半山耗资11.48亿港币，买下一套别墅当做婚房。
姑爷是否靠得住，暂未可知。李思廉首先还得自救，自救之道，不外乎借新还旧。
2018年富力疯狂发债，共向上交所提交8次发债申请，其中3次获批，1次被终止，其余4次尚处在“已反馈”或者“已回复交易所意见”阶段。
此外，当年2月9日，富力地产取消发行10亿元中期票据，5月23日再次取消10亿元超短期融资。
最后，富力2018全年依靠公司债、短融券和ABS，总共融资238亿元，而公司债和超短融券的赎回和再融资则是282亿元。简言之，富力借了238亿元新钱，还了282亿元旧债，依旧入不敷出。
发债不够解渴，富力转而求助股权融资。
2018年11月5日，富力抛出增发新股方案：发行8亿多新股，数目为发行前原有港股股本的79.35%，发行价为前5交易日平均发行价的80%。
初步估算，如按当时股价完成，可募资90多亿港元。
市场是清醒的，增发方案甫一发布，富力地产股价暴跌。
一个月之后，富力地产又将新股发行价调整为前5交易日平均发行价的90%，貌似理论募资额增加，愿意接盘的投资者却可能更少。
另一个坏消息来自债券市场。考虑到富力目前的债务状况和公司前景，不少投资者选择用脚投票，提前回售债券走人。富力发行的大部分公司债都注明了投资者可以在期中回售的条款。
例如，2016年富力发行了一笔“16富力09”的公司债，发行额93亿元，2020年6 月28 日该债券到期，2018年6月28日投资者可选择回售。
为留住投资者，富力把债券利率从原来的5%提到到7.5%，最后大部分该债券投资者还是选择回售，回售额85亿元。
2019年富力同样面临着多笔公司债提前回售的情况，如大幅提高债券利率，需要付出的利息将大笔增加；如不大幅增息，投资者还会大面积实行回售。
无论何种情况发生，都让富力的财务状况雪上加霜。
“带血”的销售额
富力还有一个自救办法，即大幅增加销售回款。
2017年业绩发布会上，李思廉放出豪言，2018年的销售额要达到1300亿元，同比增长6成。
2018年1-10月富力销售额仅956.6亿元，离目标仍有350亿元。
临近2018年底，国内地产销售凛冬萧索，开发商纷纷祭出买房送车等降价促销招数，即便碧桂园、恒大这些头部房企的销售量也下滑严重。
富力11、12月份销售额却逆势飙涨，完成354亿，不多不少，擦边完成1300亿元目标。
这个数据是块海绵，稍微用力挤一下，水分就出来了。
其中一个套路是，富力把跟销售代理公司签订的代销合同金额，算成销售额。实际情况则是，跟代理公司签合同之后，代理公司真实卖出的房子，才能纳入实际销售额。
如果一套没卖出去，富力一分钱都进账不了。
一名开发商人士告诉《棱镜》，富力在开发当地楼盘时跟一个名叫大家顾问的公司签订代理销售合同。此外，富力在南昌等各地均同大大小小的代理公司签有销售合同。
紧急赶工中，富力各地楼盘“人命”不断。
住建部2018年6月的事故快报显示，位于广东梅县富力城D区17栋项目发生物体打击事故，死亡1人，施工单位是富力旗下子公司。
9月，福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业，富力地产子公司——莆田富力房地产上榜；
10月，富力地产在江西南昌的首个项目富力金禧悦城的一名塔吊信号工作者因过度劳累死亡，该项目的施工单位也是广州天力建筑工程有限公司。
为冲刺销售额，一些房企枉顾质量，富力亦不例外。
南京富力十号那起维权诉讼，最终判决结果引发开发商的集体恐慌。
2014年11月，富力地产在南京开发的花园洋房项目——富力十号小区正式交付。业主发现大量质量问题，而且实际装修费用明显不到合同中约定的4500元/平方米。
业主将富力告上江宁区人民法院，法院判决业主败诉，业主再向南京市中院上诉，南京市中院维持原判，业主要求再审。
再审过程中，南京市中院委托咨询公司对房屋进行鉴定，结果是每平米装修造价鉴定金额仅2526元。法院要求富力地产赔付装修差额金。2019年3月，富力十号的业主们终于拿到赔偿。
其他开发商们都坐不住了，中粮地产、中建地产、新城、雅居乐等9家房企，联名向江苏省高院院长夏道虎上书一份《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》。
“如果其他业主纷纷效仿此案例中富力业主的诉请，拒绝收房，要求进行装修核价并退还差价，则会严重扰乱了社会秩序，误导群体事件的频发，且有愈演愈烈趋势。”报告如是写道。
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